本帖最后由 呼叫转移 于 2011-10-2 21:29 编辑 东亚法律在线群群友瑞儿（467×××680）咨询：我打算购买一套二手房，业主还未取得房产证，只有一份经过房管局登记备案的购房合同。我和业主约定，先支付大部分房款，收楼后等到产权证、土地证办理过户手续时再支付余款。请问，在业主领取房产证之前的交易和取得房产证之后的交易有什么区别？如果是之前交易，二手房交易注意哪些问题？ 律师解答二手房交易注意：在业主领取房产证之后的交易比较安全。房产交易一般分两次支付房款，第二次付款在房产过户时发生，只要房产过户到你名下，你就可以放心了。由于业主领取房产证之后，两次付款的时间间隔较短，如果不能正常过户，在第二次付款时矛盾就已经出现，你可以及时查封房屋，索回已付房款。但是，在业主取得房产证之前交易，交易时间过长，如果期间业主和他人发生纠纷，所购房屋有可能被他人查封，这时要索回已付房款就比较困难。如果在业主领取房产证之前交易，除了业主的产权证明（购房合同）、购房发票、已交税费和身份证的真实性外，你还需要了解业主的婚姻状况，避免其配偶对房屋交易提出异议。 此外，二手房交易注意该房屋是否存在抵押和租赁情况，如有抵押情况，房屋交易必须征得抵押权人同意，否则合同无效。如果存在租赁情况，必须在承租人放弃优先购买权的情况下，你才能购买该房屋。

有关房产过户的事项

1、房屋所有人将房屋无偿赠与孙子女、外孙子女、对当事双方不征收个人所得税。

2、但是，因为物权法的一物一权原则，半套房产是无法买卖和赠予的，只有你爷爷和奶奶共同作为房屋所有人和你进行买卖、赠予，才可以。这样的话，你爷爷就不能在房产证上继续署名。就是说，如果你爷爷不赞成赠予，那么是不能赠予的。

3、也可以通过遗赠来进行，就是让你奶奶留下遗嘱，将她的全部房屋份额留给你。这种情况下，她留给你的份额也只是房屋的1/2，在你奶奶去世后房屋就由你和你爷爷共同所有。你爷爷也可以再遗赠一次，你就能取得整个房屋产权，只需要遗赠遗嘱的公证费用。当然，这些遗嘱必须在他们生前完成，因为孙子女并不能作为爷爷奶奶的法定继承人，一旦没有遗赠遗嘱，你就不能获得财产。

4、综合以上，买卖的话税太高，而且这个税是逃不掉的，因为转让不动产产权必须过户登记，登记时必然就缴税。而近亲属间的赠予不缴税，所以最好是你爷爷奶奶联合把房屋赠与你。不行的话就让你奶奶写下遗赠遗嘱给你，能够让你在你奶奶去世时成为房产共有人。

写得辛苦，楼主考虑给分吧。

二手房交易过户流程有哪些搜狐焦点

二手房过户基本流程是：签买卖合同、递件、交税、完税过户、领证。不同地区有时程序不同，比方有可能先交税再递件。
签买卖合同是指：买卖双方连同中介方（如果有的话），就房产价格、交楼方式、付款方式等的协商签合同。
递件是指：买卖双方本人带相关资料去房管局申请房产转移登记。买方带身份证原件。如贷款要首套房证明等还要按房管局要求先到相关部门开具。卖方带身份证、房产证、房产原相关税费发 票等原件。交房管局买卖合同可以用房管局版本到房管局后再签。（大城市有很多已实行网签的，就是在网上先申请预受理号和填表，再递件，免得你在房管局排队）
交税是指：房管局收件后，按其要求时间到相关税局部门交纳各种税费。买卖双方各自带身份证原件交各自的税费。
完税过户是指：买卖双方交纳各自税费后，双方一起带身份证和各自交税费的全部发 票单据，到房管局审察确认已完税，完成过户，领取过户回执。
领证是指：买方按过户回执指定时间，带身份证和过户回执到房管局领取新房产证。