1、业主的产证满3年(即小产证满3年)。 　　

2、动迁协议满3年且大产证(开发商的)满3年，即使小产证不满3年也可以上市交易。补充：若小产证不满5年或不是唯一，需要缴纳1%的个税。若小产证满5年唯一，个税为0。

您好，很高兴为您服务。动迁房上市交易要满足小产证满三年或者大产证和动迁协议同时满三年才可以上市交易。动迁房出售免征增值税，个税1%（满五年唯一个税免征）。

买二手房什么时候交定金？什么时候交首付最安全？

感谢邀请：

我们一直在强调购买二手房和购买新房的程序是不相同的。特别是我们在购买二手房的时候，它的程序相对于新房来说会比较繁琐，比较复杂一些。

而且每一个环节里面可能涉及到的风险也是不一样的，都需要我们自己在购买前预先的去把控去预防，这样的事情可能发生。

今天我们就主要针对购买二手房的时候，两个交钱的环节来讲解一下定金和首付款分别什么时候缴纳最安全，尽量的缩小可能产生的风险和纠纷。

一，先来看看二手房交易流程里面，具体有哪些环节

“购买二手房的流程主要是看房，选房、查房产档案、交定金签合同、缴税，过户、物业交割。若是购房者需要按揭贷款，在合同签署完后，交易双方还需到贷款银行办理贷款手续。”

购买二手房的时候按揭贷款买房，相对全款买房要稍微复杂一些，我们就以按揭买房，这样复杂的一类交易来给大家具体讲解一下。

按揭购买二手房的流程：

看房，选房：看房和选房比较好理解，目前我们大部分的购房者朋友都是通过手机看房APP查找自己需要城市，需要区域的房源，然后再约中介带看去选择自己可能能够接受的户型及价格等等。

谈价：谈价就是当你去看好房子，或者说你有意向的房子，情况下，就要求中介把业主约出来，三方进行一个房子价格的协商。

在进行价格协商的时候，我们就应该去查询一下自己是否具备购房的资格，特别是是否还具备贷款买房的购房资格，以及自己的征信是否良好，这一点非常重要。

缴纳定金：当你约业主出来，把房子的价格谈到双方可以接受的程度的时候，确实需要买这套房子，就需要缴纳一个定金，好锁定这套房源。

让中介从网络APP下架这套房源，同时通知中介行业内的同事和其他公司的人员不要在带客户看这套房子，让业主不再卖给其他的购房者。

缴纳定金，顺便需要签购房合同，目前市面上大部分都是三方合同，业主一份，中介方一份，买家一份，相互之间都是有约束的，需要大家在签购房合同的话注意各种细节。比如二手房里面的家具家电是否同时和二手房一起出售，如果是同时一起出售，就要缴纳定金的时候去拍照留证，而且还要写进合同。

面签：面签很简单，就是中介带着业主和买家去要办理按揭贷款的银行，做一个面对面的资料的上缴，审核看买房的朋友是否具备贷款的资格。

同时证明这套房子已经处于一个交易的状态，而且是买卖双方都同意的情况。

核税：核税是指通过房管局的官网或者是公众号或者是APP去核实，你这套房子需要缴纳给国家或者说房管局的一个个税和契税，金额大小。

缴税：当核税，的金额大小通过之后达到了房管局的一个要求之后，你收到了短信之后就可以约上中介带你去房管局缴纳应当缴纳的个税和契税了。

过户：过户很简单，也很容易理解，就是原业主的房产证拿到房管局去注销，然后出一个新的房产证就是买房者的名字。

过户一般都在纳税完成之后，以及你的银行面签审核通过之后。因为我们要确保买房者能够到对应的银行顺利的按揭贷款。

缴纳付款：交了首付很简单，按照重庆这边的交易惯例，一般是过户当天就要把首付款转账到业主的银行卡上。

因为房产证已经更新为你的名字了，你只需要等待房管局出新的房产证即可。这个时候你就需要把首付款缴纳给业主了，很简单，扣除银行贷款给你的金额和你缴纳的定金，就是你需要缴纳的首付款。

领证回件：这里的领证回件，是指购房者或者中介带领你的房产证，也是房产局刚出炉的新的房产证。这个时候中介就会带上新的房产证的复印件和相关的一些资料，把对应的证件提供给所要办理贷款的银行，等待银行放款即可。

交房：交房是最后一个环节，也是等到银行放款给业主之后进行的最后一个环节。说到底就是业主的尾款收到了，把房子交给你，以后这个房子就是你的了，由你处理。

……

以上这些，就是按照购买二手房的先后顺序罗列出来的一些细节和需要我们去走的一个流程。

当然可能还会涉及到一些小的细节，大家可以根据实际情况中遇到的问题，去做对应的调整和解决。

二，购买二手房什么时候交定金？什么时候交首付款才最安全？

当我们把整个购买二手房的流程搞清楚之后，我们需要关注的就是，在这些环节里面需要我们去缴纳金钱的部分，比如交纳定金交了首付款。

因为大部分人在做一个商品买卖，特别是像房屋这样金额巨大的商品，买卖的时候，往往能够让自己提高警惕或者说精神抖擞去关注这样一个细节的，一定是涉及到金钱交易的时候。

同样的我们看看到底什么时候缴纳定金，什么时候缴纳首付款才最安全，避免不必要的纠纷发生。

什么时候缴纳定金才安全？

刚刚我们在第一大点已经说到了缴纳定金，一是为了锁定这套房子，不再让业主或者说中介卖给其他的购房者。二是为了证明这套房子确实是你想要买的，也接受了这个房子的楼层，户型，大小，总价以及周边的配套。

所以关键的问题就很明确了，什么时候讲的注意安全？

一定是你在看好这套房子，然后约中介约业主一起出来谈价，达到自己能够接受的一个价格范围之后。

也是不断的在中介处落实了自己具备购买这套房子的资格之后。然后通过提档确定了业主的这套房子是处于一个安全没有抵押，没有债务能够正常交易的状态下。

这个时候去缴纳定金去完成这样的一个购房动作，购房行为才是安全的。

什么时候交了首付款才安全？

首付款比定金可多多了，一定要确保它的安全，刚才第一大点我们已经说到了，一定是你的银行贷款资料审核通过之后确定了银行能够放款给你，你能够成功的购买这套房子才会去缴纳的金钱。

按照重庆这边的交易习惯，一般是过户之后当天去把首付款缴纳给你的业主。因为首付款一般都是几十万，甚至上百万，大家购房都希望房产证已经是自己的名字了，已经成功过户了，确定了这套房子已经是我的名字了，才会去做这样的一个大资金的缴纳。

可以理解，因为谁都不想损失，而且这笔钱不少，可能还是我们辛苦工作不断加班，甚至很多年才有的积蓄，甚至很多朋友的钱是靠父母或者说亲朋好友的资助才拥有的，购买房子的首付款。

所以最安全的缴纳首付款时候一定是银行已经通知你，你的贷款审批资料已经通过了，然后业主也协商下来，同意先过户给你，再去缴纳这笔首付款给他，这个时候相对来说就比较安全了。

的确如此，购买二手房程序很多，而且每一个环节里面都可能出现一些小的纠纷小的问题，尤其是在这样需要缴纳大额金额的阶段，一定要把风险控制到最低。

三，小结

总的来说，购买房子是我们人生当中特别重要的一件事情，不仅仅是因为它涉及到的程序很复杂，容易出现各种纠纷和风险，而是因为房子倾注了我们普通人群大部分的积蓄，甚至是借钱才够的一个买房款。

一个小小的失误可能就会造成金钱的损失，没有人的钱是大风刮来的，大家都不容易。肯定都希望能够顺顺利利的把房子这件大事情给解决掉，不要出现过程当中的任何风险和纠纷。

所以在这里再次强调一下，特别是去购买二手房的朋友，一定要去提前学习一下购买二手房的相关知识，去了解清楚每个环节的交易流程，以及可能出现的一些风险和纠纷，尽量把这些风险和纠纷规避，在它可能出现之前未雨绸缪嘛。

最主要的是购买二手房的时候，特别是涉及到你要缴纳金钱，无论是定金还是首付款的时候，特别是在一开始看房确定要买这套房子的时候，一定要去房管局调档，调取业主房子的具体档案，看看房子是否存在查封抵押以及相关的债务，或者说注册了很多的公司这样一些状态。

多做一个动作，让自己的购房能够降低到最低的风险，能够顺顺利利的完成各个环节的手续。

甚至，有时间的朋友还可以到小区的保安处，隔壁邻居物业处去打听这个业主的人品以及他们家的从事行业和外面是否存在一定的债务问题，这些小的细节都是决定你购买二手房有没有可能出现更多风险的一个前提条件。

好了，希望以上的分享能够帮助到所有要去购买二手房的朋友，当然每个城市可能涉及到的各个流程里面的小细节不太一样，但是大的规则是一致的，我们一定要先确保房屋的安全，确保自己具备购房的资格，确定要买房子了才去缴纳金钱。祝大家购房愉快，生活愉快，我们一起成长。

我是@重庆地产视野 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

在买房的时候，很多程序，很多流程我们普通人都搞不清楚，这在购买的时候，就容易带来风险，并且每次购房，涉及到的金额都是几十万几百万，这如果出现差错，我们都无法承担后果，那么，在我们购买二手房的时候，什么时候交定金什么时候交首付款最安全呢？

二手房交易的流程我们先看看，购买二手房的交易流程是什么，把流程搞清楚了，我们就知道什么时候交纳各项款项，然后根据交钱的情况，来规避各种风险。

大家可以看看下面这张图片，就是最直观的二手房交易流程。

比如说你已经和业主把价格谈好了，那么就应该是买卖双方，如果是通过中介公司签订合同，那么就是签订三方合同。

①、买卖双方签订合同，合同的内容包括房产的法定地址，产权面积，产权状态，产权人，出售价格，定金，房款支付方式，税费缴纳，交房时间和户口迁移等方面。

②、买方交纳定金；

③、卖方如果是按揭贷款，偿还银行按揭贷款，注销他项权，赎回产权证；

④、业主配合买家到银行做面签，买家申请贷款；

⑤、银行对买家的贷款申请通过审核；

⑥、产权交易；

⑦、买家支付首付款；

⑧、买家领取新的产权证；

⑨、买家到银行抵押；

⑩、银行放款给业主；

⑪、物业交割；

⑫、水电气过户，业主迁出户口，交易结束。

这就是二手房交易的完整过程，共有12个步骤，在实际的交易过程中，有很多的资料需要准备，比如按揭的时候，需要征信报告、银行流水、工作证明等；在产权过户的时候，需要户口本、身份证和婚姻证明。

有些流程可能没有，比如业主银行没有贷款，业主就不用还款赎证；有些流程的交易可以前也可以后，这可以灵活去做。

什么时候交定金从上面的流程分析来看，你和业主签订买卖合同的时候，就要缴纳定金，你只有交纳定金后，业主才可能在合同上面签字画押，这样合同才成立。交纳定金也是表明买家的一个诚意；因此，在签订买卖合同的时候，就必须交纳定金。

在签订二手房买卖合同以后，当买家正在为产权交易做准备的时候，很多业主由于各种原因，出现各种各样的毁约现象，就是在这个时候。

如何避免业主毁约呢？一般的做法是支付更多的定金，这样一来，如果业主毁约，业主要双倍补偿买家的定金作为违约金。在更多的违约金面前，业主会思考毁约带来的收益是否合算。

交纳的定金一般在房款的10%左右比较合适。一方面业主如果毁约，要想补偿你的违约金，大多数业主是不愿意的，这时候买家如果要坚持业主补偿违约金，就需要更多的时间和精力。

另一方面，业主房子不卖了，你是不是要到其他地方购房？如果签订合同的业主占有你的资金太多，是不是会影响你到其他地方去购房？因此，交纳的定金不要太多，如果业主毁约你不想得到更多的补偿，那你交纳的定金越少越好，只要业主能够接受。

为了避免业主毁约而交纳更多的定金，同时也对购房人自己产生影响，如果购房人自己毁约了，那业主可能就没收你的定金，购房人是不是愿意呢？

什么时候交首付最安全？从上面交易流程中的第7条来看，就是交纳的首付款。

在产权交易后缴纳首付款，对买家有利，因为产权已经转移了，也就是产权已经是买家的了，那么，这时候买家当然要支付首付款了。

也有的业主在产权交易的时候，要求买家提前一天或者几天支付首付款，那买家就会存在风险。

如果业主收到首付款后，把钱用在其他地方去了，之后不过户，那买家就存在交易的风险。

解决出现的这种风险，最好是产权过户和支付首付款同时进行，先支付首付款再过户，或者先过户再支付首付款，总之，两个流程连贯起来做，就没有交易风险。

有的城市为了减少交易的风险，在首付款的支付上有资金托管这流程，也就是把首付款托管到某一账户上，等待交易结束后，再把首付款支付给业主。

也有在交易的时候，买卖双方、中介三方共同设定一个银行账户，首付款存入这个账户后进行冻结，然后再做产权交易，这样也可以避免交易的风险。

综上所述，

在二手房交易当中，定金交纳的时间是在买卖双方签订买卖合同的时候就应该交，为了避免业主毁约，应该提高交纳定金。

交纳的首付款，应该在产权交易的时候，只要产权交易和首付款同时进行，这首付款交纳就没有风险。

当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。