40年产权公寓，说明是商业性质房产，虽然是公寓楼，就不能比照住宅的交易来执行！

然后该问题说的“出售”有两种理解，可以分为两种情况：

一、如果理解为属于一手房出售：

1、开发商需要缴纳增值及附加税、土地增值税、商业市政配套费，企业所得税等。

2、买受人需要缴纳3%契税、合同印花税、公共维修基金（每个地方标准不一样，有的按照总价2%，有的按每平米多少金额来收取）；

二、如果理解为属于二手房出售，那交易相关税费有以下：

卖方：

1、营业税及其附加税：(合同价-买入价)×5.65%;

2、土地增值税：(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然税额)×系数;

注：(1)自然税额=买入价×5%×房屋年限(按产证记载时间足年算)。

(2)系数：(合同价-买入价-买入的契税-营业税)/买入价<50%，系数选30%;50%<(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然税额)/买入价<100%，系数选40%;

3、个人所得税：(合同价-买入价-买入的契税-营业税)×20%;

4、印花税：合同价×万分之五;

买方：

1、契税：合同价×3%;

2、交易手续费：（各地交易收取标准不一样，有的按10元/平米，有的按总价千分之几来收取);

3、印花税：合同价×万分之五。

三、公寓二手房交易过户流程是什么

1、建议购买人明确自己的购买需求，选择一家信誉良好的大型房地产中介公司代理选房。

2、选中房屋后，和房地产中介公司以及房主签订《三方协议》并交纳定金。

3、买方、房主和中介公司三方会面，在中介公司的监督下由房主和买方双方签订《房产买卖合同》;此时，双方买卖关系正式成立，买方按约定日期将首期房款交予房主以及将代理费交予中介公司，同时中介公司开始为买方办理贷款手续。贷款获得同意发放后，开始办理过户手续。

4、按产权转移登记要求，买卖双方需准备规定的资料以备过户。

5、中介公司专职过户员携带买方和房主以及相关资料前往地税局办理核税缴税手续;如果可以上市交易，地税局将出具契税、营业税清单，由买方和房主当日缴纳，地税局出具税务收据。

6、买方及房主在过户员带领下，到房产交易中心办理递件登记和缴税手续。买方和房主分别递交契税、营业税收据和双方所有过户所需的证件，填写《房屋所有权转移登记申请书》，领取受理通知单，同时补齐房屋印花税。此期间房产交易中心将对买卖双方所提供证件和缴税情况进行初审和复审，以确保过户条件无误，否则交易中心会将相关问题及时通知给中介公司。

7、中介带领新业主与旧业主进行物业交接，即结清房屋内水、电、煤气、有线电视等费用，同时对家具等进行最后查验。

8、满20个工作日后，过户员通知并带领新业主前往房产交易中心领取新房产证，同时通知前房主准备领取房款。至此，购买二手房的过户手续完毕。

不要买不要买不要买，买什么公寓

想全款买一套二手房，但是房子有抵押贷款，中介让自己用钱先给房主解贷再过户，这样靠谱吗？

全款购买二手房，房屋有贷款未清偿完毕，房屋有抵押存在， 中介建议由你付款清偿全部贷款解除抵押，这样做是否存在风险，作为民商事领域律师，我来回答这个问题：

购买二手房，大多都会面临的一个问题就是二手房有贷款未清偿完毕，银行有抵押权存在，需要先清偿银行所有贷款本息，之后才可以解除抵押登记，解除抵押登记以后才可以办理房屋过户手续，通常做法是由购房人付一部分定金，卖房人自行筹集资金归还银行贷款本息，解除抵押权，后买房人再支付一部分购房款，待办理过户以后支付剩余的购房款，或者办理贷款支付剩余购房款。为何要由卖房人自行筹资归还银行贷款本息，解除抵押权呢？那是为了控制风险。

如果由买房人出资解除抵押权，会存在很大的风险，一般二手房所需要归还的剩余贷款本息都比较大，对于购房人来说，出具如此大一笔资金来给别人的房屋归还贷款本息，是没有任何保障的。

首先，存在如果归还欠款，解除抵押以后，卖房人拒绝出售房屋，你需要经过漫长的诉讼来追回钱款或者要求履行合同，办理过户手续。

其次，卖房人在解除抵押权以后，房屋非常容易出手，而对于你来说已经支付了银行贷款本息，你肯定不愿意得不到房屋，那么就可能会遇到卖房人拖延过户，要求涨价。

再次，解除抵押以后，可以再此以此房屋办理抵押贷款，或者将该房屋出售给他人，而对于购房人来说，只能要求退款和赔偿，如果合同对购房人不利，赔偿也会很低，如果卖方拒绝退款，买房人还要进行诉讼。

最后，当卖房人拒绝过户，或者一房二卖，或在又在房屋上设立抵押权的，且拒绝退还款项并赔偿的，你需要诉讼，经过漫长的诉讼你赢了，但是卖方拒绝履行，你只能申请强制执行，如果对方已经转移了财产，房屋又因为抵押金额大，或者已经卖给他人了，或者卖房人涉及其他债务查封了，你想要把钱收回来将无比艰难，甚至有可能收不回来。

因此，购买二手房，必须要由卖房人自行筹集资金归还银行贷款本息，解除抵押权，绝对不要代为出资归还银行贷款本息，除非剩余贷款本息很少，可以要求以支付的定金或订金来清偿银行贷款本息。

问题回顾：想全款买一套二手房，但是房子有抵押贷款，中介让自己用钱先给房主解贷再过户，这样靠谱吗？

我是{袁哥房产观}，现在二手房市场，挂牌销售的房屋很多都存在有银行贷款，需要还清银行贷款解押后，才能过户交易，同时二手房业主其中很大一部分又无力偿还，需要借助外力，中介为达成交易，往往会建议，由购房者用购房首付款代为偿还解押，只能说是一个可行的建议，算不上靠谱，存在一定风险，但是只要处理得当，不仅风险可控，而且互惠互利双赢的局面。具体原因如下：

01：首先能确定的是有抵押的二手房是非常普遍的现象，可以购买。但存在一定的风险。

现在购房者百分之八十以上购房，都是通过按揭贷款购房，由于种种原因出售房屋时，同样百分之八十二手房存在房被抵押，房贷未结清的情况挂牌出售，如果购房者只想购买已付清解押的二手房，可选择的范围就很小，因此购买有抵押的房屋属于正常的，业是可以购买的。

至于还款解押实际上二手房业主有不少的方法可以解决，但是对于二手房业主最有利，最方便的，就是由购房者的首付款解押，但这种方法有利于二手房业主，不利于购房者，存在以下两种风险。

（1）存在垫付解押资金，被二手房业主私自挪用，不去解押，造成过户无法进行。

这种情况在二手房交易中发生纠纷最多和发生概率最大的。就是二手房业主本来已经债务缠身，需要资金解困，如果直接把房款交付给二手房业主，二手房业主没有用于抵押，而挪作他用，并且要求购房者继续付房款用来解押，此时对于购房者来说，就存在巨大风险，如果不去解押，就无法交易，还面临违约。去解押，就担心再次被欺骗。这是最常见的一种风险。

（2）房子有抵押，不仅有银行房贷，还有民间借贷，也就是所谓的“二押”。

房屋存在二押，购房者因为需要资金，再次向个人和民间借贷机构（所谓的高利贷）借钱，第二次把房屋抵押给借款人。即使二手房业主配合，偿还了银行部分的贷款，但是仍然无法过户，还需要偿还二次抵押部分的借款，但是由于这部分借款数额无法确定，同时非常容易发生纠纷，因为多方介入，有很大的不确定性，有些风险个人无法防范，中介也不能预知和处理协调。在二手房交易中，这种情况也是容易发生交易风险的一种。

因此在遇到二押的二手房，建议不要选择购买，以免不必要麻烦，不仅财产受损，还有可能陷入长期诉讼，得不偿失。

02：购买有抵押二手房的二手房最安全的方式，要求业主自行解押。

在买二手房，遇到需要解押的二手房，我们在购买时最安全稳妥的做法就是，签订购房协议，交纳一点定金，把首付款交到房管局指定账户中，在二手房业主自行解押后，过户完成后，再由中介协助，把房款打到二手房业主，二手房业主收到房款，在规定的时间内交房，完成全部交易。

二手房业主自行解押的办法有以下几种：

（1）向亲友借款偿还银行房贷解押，然后卖房后再还亲友。

（2）由中介协助，向各人或民间机构垫付偿还，需要支付一定的费用。

具体费用根据使用的时间而定。现在的中介普遍都能帮助办理，一般大多二手房业主都选用这种方法。这就是俗称的“过桥费”，各地的收费标准有所不同，费用有些高，好在短期。

03：如果确实很喜欢这套二手房，而且房屋抵押只是银行解押，可以协商垫付资金解押。

在实际交易中，通过对二手房业主沟通过程中，发现其值得信任，而且确实喜欢这套房屋，可以三方协商帮助解押，共同完成交易，实现三方共赢，具体需要以下步骤；

（1）资金可以垫付，同时可以要求卖方给予一定得优惠，也是互利互惠

（2）签定合同时，一定需要要约定解押后，过户的时间和卖方的违约责任。

（3）注意垫付资金，做为首付款，而且需要银行转账，抵押当日，并要求中介见证，同时卖方出据收到首付款收据。

以我自己数次二手房交易的为例，既有我自己要求购房者垫付房贷的，也有我购买二手房时，二手房业主要求我垫付解押的，在2016年孩子入学，我购买了日照市新市区一套学区房，面积137平米，我是准备全款支付，但是卖方还有80多万的贷款未还，中介给我协商是否能够帮助卖方，还清剩余房贷后，解押过户。我就和卖方协商，房价是否可以优惠一点，卖方爽快答应优惠2万元，于是顺利签订购房合同，依据上述方法完成了过户交易。

04：在买二手房，需要注意的几个问题

（1）选择大型中介机构，选择中介人员。

二手房交易中中介机构，和具体的经办人员是非常重要，选择正确为避免很多不必要的纠纷。在二手房交易中很多纠纷的发生，也是中介人员的刻意隐瞒甚至是欺骗导致。选择大型机构，只是为了减少被套路的几率，同时在发生纠纷时，有一定的担责能力。

（2）选择二手房业主

买房本身就是件愉快的事情，而且以我从事房产多年的经历，我相信房屋买卖，是需要缘分的，这不是迷信，每一个房屋都有一个喜欢他的主人，如果在二手房交易中，未签约时，对于交易方有很大的疑虑或者不舒适感，我认为必要选择是否需要进行下去，毕竟买卖双方再后续的交易需要配合。

（3）尽量把需要顾虑的问题及违约责任谈好。并且以书面的形式写在合同里。

如解押的时间，过户的时间。交房的时间，都以具体的时间定下来，同时约定好具体的违约责任，以免发生纠纷，双方只要在中介的协助下，按照约定事宜办理即可。也就是我们中国人常说：先小人，后君子”

总结：通过以上分析可以看出，抵押的二手房是可以购买的，正确的方法是由二手房业主自行偿还贷款，解押后过户交易。但是如果在一定条件下，由买卖双方和中介三方协商后，由购房者用首付款偿还银行贷款，帮助解押，也是可以的，并且可以实现三方共赢。

当然，如果觉得有风险，可以选择最安全的做法，毕竟二手房交易安全最重要。

我是{袁哥房产观}，专注专业房产23年，为你分享实用的买房卖房实用技巧，和房产投资经验，欢迎关注