广东省二手房贷“缓宽松”传导中、监管仍将趋严，楼市触底反弹仍需时日！

广东全省，10月广东居民中长期贷款同比止跌回升，但反弹幅度较为有限。具体而言，2021年10月，广东住户部门中长期贷款增加651亿元，环比少增117亿元，同比多增67亿元，一改6月以来连续4个月同比少增的走势，但反弹幅度仍然比较有限。

从监管动作来看，相关部门近期并未放松对房地产信贷业务的检查力度，还开出多张违规罚单。

2020年广东房地产市场的轮动走强行情，主要基于疫情之后的信贷宽松，一定程度上，还仰赖于经营贷、消费贷购房的监管疏漏存在。因此，基于前文房贷宽松还在传导中且监管不会放松的判断，我们认为，纵使各个城市做出一些政策调整，楼市的触底反弹也仍需时日。

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广州二手房交易陷“两难” 避税贷款不可兼得

中新社广州9月26日电 (王华 江兴夏)广州体育西路某地产中介公司的高小姐26日一上班即狂打电话，以“末班车”之名约客户签约。因为从10月1日起，二手房交易将陷入“两难”：要么报低价避税却拿不到足额贷款，要想得足额贷款则不能报低价避税。
连日来，广州二手房交易市场正紧锣密鼓地进行“冲刺”，不少地产经纪以二手房“末班车”为由说服买家赶紧入市。据广州市国土房产局发布的消息，10月1日前银行系统完成与二手房网签对接，届时如果报低价避税就贷不到足额款项，二手房交易欲足额贷款则不能报低价避税。
天河北路和体育西路几家房地产中介公司，26日的交易仍略显冷清。高小姐称，即将实行新措施的消息并未促使二手楼成交量短期内大幅提升。有关通知规定，银行在发放贷款前要确认相关信息无误才能放款，而银行目前收紧房贷，放款最快要一个月，慢的长达半年。
在中介公司“搜房”的程先生称，对买房持币观望，不会因为避几万元税吃更大亏。
此前，存在中介公司暗箱操作对二手房交易签“阴阳合同”避税或骗取高房贷的问题。据了解，目前广州二手房交易中有70%选择按揭付款，新规将有效堵截这部分二手房交易报低价避税或骗贷问题。但对于一次性付款买家，新措施很难进行约束。
有房地产业界人士表示，该项措施有可能进一步抑制二手房交易量，从而促使二手房价松动

广州房地产市场概况

一手市场：投入产出已不对等

在一手市场，随着土地出让金、地价及预售条件的提高，导致部分实力不强的开发商望而却步。很多开发商先要拿出一部分资金（约30％），采用垫资的形式进行开发，再向银行贷款，周转过日子；由于当初政府的土地批发量过大，一手市场供求失衡，导致部分开发商在房子建好后只能通过价格手段讨好消费者；随着房地产政策、法规的逐步完善，发展商的利润空间进一步缩减。很明显，一手市场投入大，产出小，已不再对等，这就让一些不具备实力的开发商考虑是否需要转型。

二手市场：日渐蓬勃

交易不存在过多手续，经济、安全，令很多人在选房时更看重二手房。在广州，有60万套房改房，这对二手房的市场影响很大。一二手房之间相互争夺客户源已是不争的事实。二手房成为很多人，特别是年轻人一次置业的梦想。在广州，外来人口是购房的主力人群。随着房地产法规的逐步完善，及置业者观念的转变，导致很多人愿意购买二手房；同时，租赁市场的繁荣也使二手房市场日渐蓬勃。

烂尾楼市场：生机凸现

由于前几年的过量开发、盲目入市及对市场缺乏把握，造成很多烂尾楼、空置房的出现。由于物业大多抵押给了银行，因此，这些烂尾楼、空置房最大的业主是银行，而不是开发商，银行负担很重。

随着整个地产市场的变化，部分开发商变为“地产贸易商”。他们不再搞开发，只是把烂尾楼或空置房低价拿到，重新包装后在市场上转手。这种方式投资周期短，而且只要选好产品、评估准确，即可做到。由于“地产贸易商”非常了解置业人群，加之他们也搞过房地产开发，所以就显得游刃有余。

也有一部分开发商主动寻找一些烂尾项目，他们以低廉的价格购进来，对项目进行重塑、包装，上市后销售很好，且利润可观，这部分发展商被称为“房地产投资经营商”。

烂尾楼的主要问题是，土地手续不是很完整，债权债务不是很清晰，产品功能各方面落伍等等。由于其价格较低，重新包装后，在市场上容易消化。广州的烂尾收购市场潜力很大，其收购者本身直接或间接是搞开发的，拥有强大的资金实力，对市场有较强的把握度。目前，广州至少有200个以上的烂尾项目，并且已经有许多成功收购的案例。

发展商：须准确把握市场

二手市场、烂尾楼收购市场均有较强的价格优势，面对这一现状，一手市场最主要的出路是开发商对市场应有准确的把握度，另外，应多一些居住观念上的创新与引导。开发商应把客户的服务做好，否则就不可能把品牌做好。