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青岛二手房交易流程有什么要注意的?

时间:2022-05-25 08:14:45 来源:赣州二手商品资讯

看情房产过户问题,住的年限和小区物也管理怎么样。

(1)胶州二手房交易事项:

1、选中介

购房者在选择房产中介时,务必要擦亮双眼,从各方面来审查中介,力求找到一个靠谱的中介,这样才可以确保交钱后能顺利过户,过户后房与款两清,避免不必要的风险。此外,买二手房的流程复杂,建议在看房源时可多看几家中介的挂牌房源,多比较,选择价格和品质都合适的。

2、核实房东身份

二手房交易的房东必须是房屋的所有人或预期所有人。对买方而言,谁是真正的房东直接关系到“与谁签约、向谁付款、由谁担责”的问题。买卖协议的无效或者合同诈骗案的发生,大多与事先未核实房东身份有直接关系。此外,值得注意的是:与无民事行为能力人、限制民事行为能力人所签订的房屋买卖合同是无效的。这就要求在买房时,还要审核下卖方是否为完全行为能力人。

3、清楚房屋产权的真实情况

到房管局查验卖方的房产证,查看以下几个关键点:

①卖方称有房屋产权证的,则核实产权证,其上登记的权属人(包括共有人)均为房东。要做的是要求卖方提供合法的证件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。

②产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处,向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。

③房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实,至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任,则必须查验有关的证明文件。查验房屋是否存在债务负担、所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

总之,要了解房屋产权的真实情况,购房者除了要向卖房方索要一切产权文件,仔细阅读外,还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录,两者对照,才能清楚地知道该房的一切产权细节,不至于有所遗漏。

4、清楚房屋是否允许交易

需确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分配办法,标准价购买的公房出让是存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题,买主应当对此有所了解。此外,军产、院产、校产的公房一般与本单位的场所在一个大院里,上述单位一般被列为特殊单位,这种公房单位没有同意之前,不可能取得上市资格。

5、房屋质量是否有保障

二手房那面会出现房屋质量问题,有些易于发掘,有些藏匿很深,察觉这些问题做到心中有数:

①渗水漏水

通称“五漏一渗”:屋面漏水、水箱偏水、楼地面漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水。(这类问题约占质量问题总数的70%)

支招:排水试验:(卫生间和阳台等)一漏水处多浇一些水,看其是否能畅通无阻地排向出水口。

②房屋开裂

墙体裂缝、地面裂缝、墙体是否倾斜。

支招:A、裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直,房屋可能存在结构性质量问题。

B、裂缝贯穿整个承重墙墙面且穿到背后,表示该房屋存在安全隐患。

③门窗质量

铝合金门窗渗水、锈蚀;钢门窗零件脱落、损坏多;木门开启不领货,关闭不密封。

支招:将房屋门窗分别开关检验。

④市政配套设施

水压不足、电线老化、供电以及天然气情况。

支招:打开水龙头观察水的质量、水压;房内灯、插座都要试使用,确认房子的供电容量,户内外电线是否有老化的现象;确认天然气的接通情况。

⑤房屋装修

墙面粉化、空鼓:装修之前必须先解决粉化、空鼓问题。房屋刚装修,可能会隐藏其原有的瑕疵或缺陷。(比如,房间内隐藏起来的水电管道线路。)

支招:在厨房、卫生间等用水较多的地方手摸看墙面是否已粉化。拿小榔头轻轻敲击墙面,就可以听得出来是否空鼓。二手房在进行装修的时候,是必须要填上空鼓部分的,否则翻新的墙面也会出现空鼓,空鼓面会更大。再找专业人士检查一下房屋内的水电,看管道和线路是否老化,保证安全。

如果该房屋存在重大质量问题,已经影响到了该房屋的居住与使用安全的话,买家可以依法与卖家解除合同并要求赔偿损失(一般在买房合同中有相关赔偿款项)。

6、关键性承诺应体现在合同中

签约过程中应特别注意,对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定代之,因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。

合同的必备条款主要包括:房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。

在签订合同过程中,必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方,如果届时不能按时交房,买家将得到什么样的赔偿,房屋是否仍存在租赁情况等。

7、留心付款方式和时间

买家在付款时,应采用能在银行留下划转证据的方式进行付款,由此能够增加购买付款凭证。

一般情况下,在约定时,买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房;也可以要求房主搬出移交后再行支付购房款。

资金是二手房交易中的一中安全机制,也称为第三方。购房者和卖房者的资金交易不通过经纪公司,而是在房管部门和银行等机构开设的资金账户中完成资金交接,该账户权属于银行。

8、过户和户口的迁出

必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;从买房的角度来说,一定是产权过完户以后这套房才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。

此外,还要注意卖方户口的迁出,很多人买房是为了或者孩子的,这个时候要注意将原房主的户口迁出并及时迁入自己的户口。

另外二手房买卖交易具体办理手续如下:

步骤一:买方咨询,实地看房,确定购房意向。

步骤二:查册

买卖双方达成条件后,在双方签署合约之前,可以到房管局查册,去验证房产证真伪。

步骤三:签约

双方达成一致意见,签订《房屋买卖合约》。

步骤四:晒图、递件

晒图资料:提供房地产证原件

递件资料:

1、买卖双方身份证复印件(需原件校对);

2、房产证(共有证)原件;

3、房地产转移登记申请表;

4、《房地产买卖合同》并向卖方支付定金并预留房屋尾款。

步骤五:银行批贷

步骤六:查税、交税

包括购方应交税和售方应交税。主要有契税、印花税、增值税、个人所得税等。

步骤七:办理产权转移过户手续

双方共同去做物业交割(水、电、气、暖、物业费,原房主户口必须迁出)

步骤八:支付剩余房款

步骤九:办房产证、收房。领取房产证、办理售楼手续。

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