大家好，我是勇谈。从2018年开始“租售同权”就开始在各大城市实行，出台此项规定的目的其实也是要效仿欧美国家，保证租房客的利益，包括居住、子女教育、医疗等。很多人对于此项措施出台也抱有希望，尤其对于外来务工人员来说，但是说句实话这则规定出台后对于真正的优质学区房影响极其有限。借此机会简单谈谈我的观察。

租售同权对于学区房或有影响，不过不少城市采取的办法是区别对待外来人员子女与本地居民子女入学还是有很大差别的，选择性太小

看过不少城市发布的适龄儿童入学须知，有房有户子女（也就是本地居民）是排在第一序列的，无房无户的居民则是最后一位。甚至有不少大中城市对于外来人员子女入学有明确的规定，单独拎出来几座学校来专门安置外来人员子女是不少城市的做法。也就是说虽然“租售同权”已经被提出甚至已经开始执行，但是具体如何执行？还是在地方手中。

城市资源聚集度高是吸引外来人口流入的关键，但优质资源在任何时候都是稀缺的，让本地居民让出来自己的“既得利益”自然会引起不满

别说其他城市，就以如今的北上广深等这些一线城市来说其优质资源（尤其是优质中小学资源）也是稀缺的（要不然也不会有不同区域房价差异那么大的情况出现）。房价说到底还是背后资源集中度的体现，优质资源越是聚集房价自然就越高。从这点来说，已经购房的居民肯定不愿意那些没有购房的人群跟自己平分“优质资源”，毕竟自己已经在买房的时候付出了很大的成本。地方为了平衡这种矛盾就出台了新生入学规定，有房有户、有房无户、无房有户、无房无户这个顺序也就是这么来的。

欧美国家“租售同权”的例子是否适合我国？除非大家都不再买房又或者说租房者数量远远高于买房者数量欧美国家实现“租售同权”的前提是多数人年轻时都买不起房，没有户籍限制

首先要说的是欧美国家主要城市的房价并不便宜，尤其是一些核心区域房价比起国内高不少；欧美国家的房价有多高？根据一份报告显示，欧美国家居民购买第一套房的年龄在40岁左右，国人呢？27岁左右。

欧美国家是没有户籍区分的，也就是说我凭借一张身份证可以在全国任何一个城市或地区生活、工作。

如果说撇开这两项不谈，只单独去“租售同权”其实就是凭空想象，真正实行起来就是“事倍功半”（国内户籍放开都还是缓慢进行中）。仅仅平衡本地居民与外来人员利益分配这点，就很难实现。

国内是什么情况呢？购房还是主力，“无房无家”的意识还是主流很难改变（起码还得2代人）

国人跟欧美国家这种思想上的认知不同是最根本的，无房无家的概念会持续很长一段时间，起码80/90甚至00后都还有这样的主流思想。毕竟国内经济发展还是处于社会主义初期，优质资源不足的问题会持续存在，大家为了争夺优质资源在市场经济条件下，只能通过“钱”来解决。房产就成为各种资源依附的关键。

租售同权对于一般学区房影响比较大，但是对于传统优质学区房影响真的很有限一般性中小学未来或会随着“租售同权”的持续推进继续放开，但是优质学校周边的学区房还是“紧俏”状态

以我所在的城市为例，省实验、一中等都是老牌的优质中学，这些学校周边的学区房价格也是城市最高的，这么多年过去了还是典型的“有市无价”。大家都越来越懂得优质学校对于子女未来的影响，尤其是对于普遍受到大学教育的80/90后来说。可以说本身优质教育资源的稀缺性导致了这种结果，所以继续进行大量优质基础资源（尤其是中小学）建设还是下一步地方的重要工作。

不仅仅是大城市，如今不少小城市（小县城）也把房产作为子女受教育的条件，中小学数量增长有限，教育资源不足的问题愈发明显

图上所示是2010-2018年国内初中及小学数量走势图，可以看到小学数量急剧减少（其中大多数是农村小学），但是伴随着农村小学的急剧减少但是城市的小学数量增长却极其有限，此消彼长下各位认为学区房走势会如何？初中学校数量同样也是减少中，这也与国内居民向城市转移有关系。

伴随着小学和中学数量的减少，但是在校学生数量在2013年后却是快速上涨的状态。以小学生为例，图上所示是2010-2019年我国普通小学在校学生数量走势图，可以看到在经历了2011-2013年小学在校生数量减少后，2014年到现在为止在校小学生数量已经突破了1亿人，2019年达到1.05亿！！城市中小学数量严重不足的问题更加频繁，尤其是对于一二线城市来说，本身这些城市都是属于人口流入大市。

综上，看似“租售同权”可以解决当下的很多外来子女的受教育、医疗等问题，但实际上操作起来却困难重重。真正外来人员子女受到的待遇跟多数本地居民都是有差距的，这些东西的背后其实还是中小学教育资源不足导致的，尤其是优质中小学教育资源。从这点来看，在教育资源不够的情况下“租售同权”真的很难威胁“学区房”的地位。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

每年4、5月都是幼升小、小升初的报名季，在这个季节来临之际，无疑家长就是最操心的人。有学区房的稳坐钓鱼台，闲庭信步；没有学区房的，忧心如焚，到处找人托关系。关于学区房“租售同权”及学区房走势，小菜分享下自己的看法，供参考。

第一、“租售同权”对当下学区房市场的影响据说，2020年幼升小、小升初执行的政策尺度，大概就是未来几年“租售同权”入学标准！不知道是不是这样？让时间来检验吧。

01、什么是“租售同权”？

按照住建部的说法，租售同权就是租房与买房居民享有同等待遇。

小菜文化低些，理解可能更直接：

租房子，可以落户了！租房子，也可以让子女上学了！

总之就是，买房子能享有的权利，也可以通过租房子享有，牛吧！

02、“租售同权”对当下学区房市场的影响

⑴学区房租金可能会迎来普涨行情

以前，上名校必须要红本本，名校附近的租房市场，租金就是租金，周边租2000元/月，学区内可能也差不多就这水平。

“租售同权”后，租房可以上名校了，一旦租房的话，6年内的学位就被占用了，你想房东还会愿意以这个价格租给你吗？

所以，从今往后，学区房租金=租金+占用学位费！或学区房租金=更高租金+学位占用费！

另外，以后的租房合同可能是两类，一类是正常租房合同，另一类是正常租房合同+学位占用条款特别约定。

⑵新购二手房不享受单校划片，学区房含金量降低

从北京执行的政策看，“老人老政策，新人新政策”。

也就是说，在学区内新购二手房落户的，业主子女不享受“单校划片”政策，按“多校划片”执行。换句话说，学区内老业主子女是可以享受“单校划片”的。

无疑这将拉低学区房成交的概率，但租客子女可落户后可填报名校志愿，开启了另外一道门，只是这道门跟新购二手房业主落户子女是一样的，就是“多校划片”，不能保证可以上学区内的名校，要看满员没有？没满员可以上，满员的话，就得调配。

那么，新购二手房和租房实际上的效果是一样的，只是代价不一样而已。

⑶学区房流动性将减弱

“租售同权”后，租金收益和租赁条件大幅提升，难说学区房租金可能3-6年起租，合同期租金一次性付，外加学位占用费，不管你上不上，都要出这个费用。

要是这样的话，无疑持有房产就更划算，卖了是“一锤子买卖”，租的话就是“细水长流”！拿出来卖的学区房将大幅减少，流动性减弱，除非缺钱不得已的。

因此，“租售同权”后，学区房“畸高”的上涨势头可能会得到缓解，成交量可能会下降，但租金可能会迎来普涨行情。

第二、如何看待学区房接下来的走势？根据“租售同权”执行力度的不同，学区房价格和流动性会呈现不同的局面。

01、在执行“新人新政”的城市，学区房“天价”行情有望得到缓解

学区房“租售同权”后，理论上租与购享有同等入学权利。那“天价”学区房将随着租赁权加入，供需关系受到影响，名校入学门槛进一步降低，学区房的含金量自然跟着降低，那“天价”行情就有望得到缓解。

比如，北京新购二手房业主子女不享有“单校划片”入学权利，这实际上跟租学区房子女的权利是同等的，都是“多校划片”，那这样学区房的天价行情无疑就有望得到缓解。

02、在“租售同权”下设定有限制条件的城市，学区房依然抢手，短期内价格难以止涨

从部分城市反馈的情况看，可能“租售同权”在具体执行上存在差异。

比如，武汉就规定，租客子女可以就近入学，但限制条件是学区内生源不足时才能上。对一般学校而言，应该能上；对名校而言，都是挖空心思想去上的，哪里会缺人呢？

也就是说，租与购在具体执行尺度上还是有差异的，花“天价”取得的资格还是要略高于花租金取得的权利，那这样的城市学区房短期内继续上涨就是合理预期。

03、在“租售同权”与“多校划片”成为趋势的背景下，中长期看，学区房将进入平稳发展新阶段，学区房的优良资产属性将更加明显

总的来说，“租售同权”与“多校划片”是趋势。

政策目标更多可能是遏制住学区房每年一大涨的形势，消除各种“天价”学区房造成的不良社会影响；同时，进一步拉低就读名校的门槛，让更多人有机会不仅仅只通过“买房”的方式就读名校。

基于这种趋势和预期，无疑将增加学区房租金收益，增加房东的话语权；在学区内的房子，无疑流动性将更加弱化，舍得卖的人将更少，学区房将成为更加优质的“投资资产”。

第三、对学区房投资、运营和管理的一些建议01、“租售同权”无疑增加了业主的话语权，但也要注意房屋管理

“租售同权”和“多校划片”成为政策趋势，无疑将增加名校学区范围，增加学区内业主的话语权和收益权，从以前的“一锤子买卖”变成了“细水长流”。

那学区房业主就应该留意政策的变化，注意在签署租赁合同时，一是关于租期和租金的约定，中学学区的话，不低于3年，小学学区的话，不低于6年，租金可以打破常规方式缴纳；二是一定要注意学位问题，“6年一学位”也是趋势，学位要是被占了，第二年就违约退租了，那损失可就大了。

02、学区房依然是值得投资的，而且稳定性和收益性比以前更高

虽然“单校划片”转变为“多校划片”的概率很大，对学区房是负向影响，但“租售同权”又对冲了这种负向影响。

也就是说，以后学区房出租的话，就不只是谈租金了，还可以谈点其他的。卖的话，一般每年的价格幅度差距就不会大了，因为租赁权对冲了这种上涨行情，但继续持有是很划算的。

当然，也提醒大家，学区房以后是值得投资的，学区房的收益可能好于很多“金铺”，住宅对商铺收益的“弯道超车”就靠学区房了。

03、有经济实力的，依然建议购置学区房；承受力有限的，需要更加慎重

结合政策趋势，有经济实力的，购置学区房依然是合理选择，自己用完了学位，以后出租收益也很不错，划得着持有。

承受力有限的，还要拼命去挤名校的话，很可能“财校两空”！租赁成本估计会很高，新购的话成本更高，但在“多校划片”政策下，又有不能就读名校的不确定性，风险其实比原来更大，需要吃准学校招生政策，权衡利弊和风险，不得大意！

综合全文：

“租售同权”将在租金市场、二手房价格和二手房交易量三个方面影响到学区房市场，中长期看，学区房租金稳中看涨、二手房价格稳中小涨、二手房流动性减弱将是大概率事件。