全球经济深度、长期衰退已成定局。即便是疫情过去后，国家间的贸易自我保护意愿会更加强烈，全球化会严重倒退。

世界格局必定会发生巨大改变。

几乎可以肯定的是，疫情过去后，中国会更加孤立无援，原本各执己见的西方国家可能改为统一战线，来针对中国。

在国内最合法、守规、高效的外资企业可能会大批撤离。可能重创中国的制造业本土产业链。

出口严重下降，税收严重收缩。

形势逼迫下，可能未来中国可以发展好自己的高技术产业链来弥补损失，但制造业的技术与先进管理绝对不是10年内可以赶上的。

所以说，疫情过后，制造业大逃离才是中国面临的最大危机！

房地产作为风口浪尖的产业，房价收入比和售租比均处于人类历史罕见的双高位，具有明显泡沫。大衰退之时，泡沫会更加突出，甚至有破灭的可能。

而且未来房产税征收是肯定的，可能就在明年。

所以许多人都想赶紧抛售多余的房产，也算是明智之举，因为卖掉就是解套。

为什么我感觉最近很多卖房的都在抛售，形势有变吗？

现在的问题不是卖房的抛售，而是二手房有价无市，很难卖掉。据贝壳数据显示，多个城市二手房挂牌量达到历史高位，挂牌量的增加，大致有以下几种情况：

1、受疫情影响，部分企业经营受到影响，需要卖房子筹钱，给工人发工资，偿还债务等。

2、大量企业降薪裁员甚至倒闭，家庭收入大幅减少，还贷压力激增，手头积蓄不多的人，只能卖掉房子以减轻生活压力。

3、现在房价有下行的趋势，以前买入房产，特别是15年之前的那一批购房者，现在已经满5年，价格已经涨了不少，再往上大幅上涨可能性较低，不如现在卖掉，落袋为安。

4、小换大的改善需求，特别是疫情期间一家人宅在一起，现有住房在功能上无法满足居家要求，卖小房换大房。

国内疫情虽然得到控制，但国外疫情仍无法预知何时能到达拐点，世界经济大萧条，中国作为全球一体化的一员，经济受损也无可避免，根据之前发布的数据，我国一季度GDP整体下降约6.8%，很多行业虽已复工，但离真正的复产还有很长一段时间，特别是出口型企业。同时，以美国为首的一批西方国家号召制造业回归，未来中国的经济还将承受巨大的压力。稳就业，保经济成为国家的第一要务，但日前国家重申“房住不炒”，意味着房价再次上涨的空间并不大（部分城市除外）。在这种情况下，将多余的房产卖掉，持有现金，不失为一种明智之举。

2020年，疫情过后的房地产会是朝阳产业还是夕阳产业？

大家好，我是勇谈。2020年突如其来的这次疫情可以说打乱了很多人，很多行业的发展计划，本身处于白银时期的房地产行业受到的冲击尤其严重，早已过朝阳期的房地产行业会不会就此步入夕阳产业行列？勇谈的答案是不会。毕竟此次疫情是一个短暂事件，其持续力不会太久。借此机会简单谈谈我的观察。

房地产行业能够持续发展的主动力还是来自于城镇化，10-15年的发展时间还是有的不出意外的话2019年我国常住人口的城镇化率肯定会突破60%，可是就算这样我们距离70%以上的城镇化率还是有接近10个点的差距。按照我国城镇化发展的速度来看，基本是保持每年1%的速度上涨，从这点来计算也就是说未来我国城镇化要想达到70%以上起码还有10年以上的时间，而房地产作为城市建设的重要环节，这也是其持续发展的动力所在。几点观察：

第一、房地产行业出现的根本还是解决居民的居住问题，毫无疑问在城镇化进程中我们会持续产生居住需求。 这部分居住需求主要来自于两个部分：人口流动和拆迁安置等造成的居住需求。仅仅根据未来70%的城镇化率来看，就需要差不多1.4亿左右的人口流入城市，这就是一笔潜在的巨大住房需求。如果加上因为城市化发展造成的拆迁安置等工作的持续推进，这个需求会更大。这也是为何房地产行业还会持续发展的根本原因。

第二、房地产行业的高毛利期很快就会过去，毕竟房价已经基本到顶，上涨的空间很有限。哪怕是如今的信贷市场再放松，大家购房的前提还是要依据本身的收入情况来做出决定的。房价上涨速度远远高于大家的收入增长速度这已经是事实，这也是我们需要解决的问题。如何解决高房价、高消费与低收入之间的矛盾？仅仅依靠宽松的信贷支撑够吗？事实证明仅仅是饮鸩止渴，就像此次疫情后很多进行透支消费的人群开始为还不起贷款而发愁一样，越来越多的人未来会选择与自己收入相匹配的支出。所以，要想解决高房价、高消费与低收入之间的矛盾最好的办法就是稳住（或适当降低）房价，想方设法提高居民收入。这也是为何我说房地产的高毛利时代很快就过去的原因。

房地产行业3年前就已经不是朝阳产业了，毕竟万达、恒大的房企进行转型的时间段就说明了一切大家回顾下2016年左右的房产新闻，其实最引人瞩目的就是万达、恒大等的转型，万达通过大肆甩卖资产降低了负债，如今转型为“包租公”的生意模式，恒大屡次试水足球、零售到如今的新能源汽车等，还在转型途中。为何这些大房企要转型？主要还是他们意识到房地产的黄金期已经过去了，不转型未来很难保持企业的持久运营。几点观察：

第一、此次疫情会加剧房地产行业转型和改革的进程，不过说其是夕阳产业倒不至于。毕竟从2019年的财报来看，多数房企还能维持30%左右的毛利，这个利润率在所有行业中仅次于金融和互联网。说房地产行业是最赚钱的行业之一其实也不为过，所以夕阳产业的说法站不住脚。

第二、此次疫情后最在乎房地产行业的发展的其实是地方，各地已经先后出台了“救助”措施。这些包括缓交土地出让金、各地商业银行不得抽贷、断贷、压贷、降低预售标准等，其实都是希望房地产行业能够在此次疫情中尽量降低损失，起码不至于因为资金问题出现规模倒闭。虽然说房地产行业的地位在有意被削弱，但是不得不说如今地方高达50%左右的财政依赖度还是必须面对的现实问题。

综上，此次疫情会加快房地产行业的转型和改革，房地产行业还是最为赚钱的行业之一，这点短时间内不会改变。毕竟房地产行业还承载着地方财政和城镇化建设的重任，大家觉得会成为夕阳产业吗？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

新冠的影响大概率只是短期的，不会对行业的整体长远走势造成影响。而房地产行业发展到今天，早已经不再是朝阳产业，从现在的发展背景来看，虽然它已经结束膨胀式的发展阶段，但是说房地产已经是夕阳产业似乎还为时尚早，现在它的发展更倾向于处在成熟调整的时期，未来随着行业支撑因素的进一步走弱，房地产业的发展将会面临更大的调整。

一、房地产行业高速发展的朝阳阶段已经结束，正进入成熟调整期。

房地产行业已经过了容易诞生膨胀式发展现象的朝阳阶段，正进入比较成熟的调整时期，这可以从房地产行业重要发展数据的趋势变化得到印证。

1、房地产开发投资增速处于下行通道。

房地产行业的盛衰离不开投资的拉动，在房地产行业蓬勃高速向上发展的时候，也是房地产开发投资增速走势比较大的时候，正常来说增速持续向上形成趋势，行业处于向上的可能性就更大，而如果开发投资增速长期处于下坡的状态，那么行业的持续高速发展将会受到很严峻的考验。

从2003年至2010年将近8年的时间里，房地产开发投资的平均增速在20%以上，最高的时候甚至超过40%，这个阶段虽然也曾出现过回落，但高增长却是这段时期非常明显的特征。

而房地产开发投资的增速在2010年的33%的阶段高点以后，到2011年下降至27.9%，并在此后的时间里处于长期下行的状态，在2016年触及6.9%的低点以后，虽然在最近两年有轻微反弹，但也只在10%左右，而结合目前的经济环境和行业背景，再回复当年高速增长的可能已经很小。

2、全国商品房成交面积增速下行，且销售总面积处于高位停滞状态。

2019年全国新建商品房销售面积是17.16亿平方米，与2018年相比微跌了0.06%，结束了多年的正增长进入了负区间。而在2018年的时候，全国新建商品房的销售面积的同比增速是1.3%，2017年的同比增速是7.7%，2016年是22.5%，多年以来呈现出连年下降的趋势。

同时，在2017、2018和2019这三年的新建商品房销售面积非常相近，都处于17亿平方米上下的历史高位，这两种叠加的状态是前所未有的。虽然这其中有楼市调控的原因，但从其增速、增长以及行业问题来看，房地产行业已经不可能再是“朝阳”的阶段。

总的来说，虽然在增速数据上呈现出下行的走势，但并未真正长期地进入负增长的区间，在总量上依然是处于扩张或者调整的状态，只是速度上有所放缓，所以现在这个阶段既说不上是朝阳阶段，也说不上是夕阳阶段，在需求基数还比较大及城市化发展的推动下，用成熟调整期来比喻更为合适一些。

二、房地产行业发展的支撑背景已经发生改变，行业发展的压力正在增大，但不至于变成“夕阳”，只是受支撑背景变化的影响其规模萎缩的概率将会逐渐加大。

虽然说房地产行业目前正处于成熟调整的期间，但相对于以前高速成长的朝阳时期来说，很多支撑其高速发展的因素已经发生改变，未来房地产行业发展的压力将会随着时间的推移而不断地加大，增加规模萎缩的概率。

1、人口情况及其结构正在发生变化。

人口的基数决定了市场的需求空间，需求又会决定着整体房地产市场的走向，而目前出生率呈现出下降的趋势，人口数量将出现拐点，同时人口结构也在变化。

（1）、出生率下降，人口增长将降缓。

我国的人口出生率、人口自然增长率都处于下降的状态。据统计局数据，在2019年国内的出生人口是1465万，比2018年1523万少了58万人，出生率下降至千分之10.48，这个数据是近40年来的最低值。

同时在减去自然死亡的人口后，2019年人口的自然增长率只有千分之3.34，同样是多年以来的最低值。这样的人口趋势，对于人口增量的持续性造成很大的影响，据IMF的预测，我国的人口增速从2020年开始将出现明显的下滑。

（2）、人口结构变化将影响购房的潜在需求量。

除了人口出生率对人口总量发展的影响以外，人口结构的变化也将会影响购房的潜在需求量。据统计局的数据，2019年60岁以上的人口是2.53亿左右，这部分的人口比例是18.1%，而这个数据在2018年是2.49亿左右，占比是17.9%。

如果再往前看到2014年，60岁以上的人口数量为2.12亿，人口占比15.5%；2010年是1.78亿左右，占比是13%。可见无论是数量还是比例，60周岁以上的人口都呈现出逐年上升的趋势。

而有潜在购房需求和潜在购房能力的人，主要集中在20-60周岁这个区间内，随着人口出生率的下降和老龄化占比的增加，潜在置业人群会随着时间推移而被逐步压缩，从而影响长远的市场需求。

2、经济环境变化对房地产高速发展的支持变弱。

房地产行业虽然被发展成为国内经济的支柱产业，也对众多的上下游行业起到非常重要的带动作用，但是它离不开经济大环境发展的制约，经济发展放缓和信贷投放的受到控制，都会对房地产的发展造成影响。

（1）、经济增长放缓对房地产的高速发展支持变弱。

国内的经济经过多年的高速发展，增长速度已经出现了明显的下降趋势，而房地产行业作为拉动经济增长的主要引擎之一，在总体经济放缓的背景下，如果继续保持或增加其速度，意味着需要继续增加房地产在经济中的占比。

这样一来对于经济中其他组成部分特别是金融业的影响将会越来越大，一家独大并不利于结构合理均衡地发展，所以让房地产的发展与经济增长协同发展会使结构更加平衡一些，这样一来经济对房地产发展的支持与以前相对已经变弱了。

（2）、M2增速下降和信贷投放导向让房地产扩张受制约。

在最近几年，M2的增速已经下行到8%左右的增速，而在另一方面，央行主张降杠杆和稳杠杆的举措当中，房地产是其中重点关注的对象，从一个侧面看来，房地产行业的金融杠杆已经到了需要严格管控的地步，如果再任由房地产行业的信贷高速地扩张，那杠杆势必会进一步加大。

而资金密集型和主要依赖借贷这两个特点，无论是对房企来说还是对购房人来说都是存在的，如果这个行业的信贷扩张不能再像以往一样进行，那行业的发展也就必然会受到牵制。

以上人口和经济的发展特点，无疑会让房地行业的高速发展受到考验，而随着时间的推移，房地产的整体发展将会受到越来越大的压力，在这种背景下，行业在成熟后其规模迈向萎缩的概率也在加大。

三、小结。

综上所述，以房地产业的发展情况来看，目前既非处于“朝阳”的蓬勃发展阶段，也并非处于严重萎缩的“夕阳”发展阶段，相对来说是处于成熟调整的状态，但随着人口和经济的发展特点影响，房地产继续保持高的发展速度难度会比较大，同时随着时间的推移，虽然不至于变成“夕阳产业”，但逐步出现规模萎缩的概率将会不断加大。