深圳楼市“7.15新政”下，房价走向将会怎样？
深圳楼市“7.15新政”下，房价走向将会怎样？
深圳715楼市新政已经推行了差不多一个月的时间，经历了一个月的调整，深圳楼市出现了一些变化，在这些变化之下，深圳房价接下来怎么走，成了最近网友和粉丝们询问最多的问题，在这里，和大家聊聊，我对房价走向的研判。
现在调控，推行的是因城施政，其实在深圳，还因市施政，二手房的政策和新房的政策是不一样的，所以，要谈接下来的房价走向，我们也要二手房和新房，分开来谈。
二手房的房价，大概率是要跌的，不仅报价会跌，成交价也会跌。在新政出台一个月后，报价下跌的迹象已经很明显，真正有诚意要卖房子的，成交价都已经下调，有些下调的幅度还有点大，但即便如此，因为限购和税费调整的原因，现在市场上的诚意买家都已经是大大减少，并且因为调控，大家对后市也不乐观，出手不积极，所以，现在二手市场的活跃度是很低的，成交量也低，在经历一段时间的观望后，随着越来越多的人因为疫情带来的经济压力，急于卖房，可能会出来价格远低于现在市场价的笋盘，这，会带动二手房的下跌。
但要说二手房会全面下跌，大幅度下跌，其实也很难，因为毕竟现在的买房者相比2008年的买房者，实力要强很多，持有房产的能力和抗风险能力也要强，很难出现争相降价抛房的情况，再加上大家期待的40周年大礼包的利好带来的对冲，所以，大幅度降价，全面降价是不太可能的，最可能的是，一些非热门片区和几个前段时间价格虚涨太厉害的片区，价格出现一些回调。
新房的房价，横盘的可能性比较大。现在的调控政策，不可谓力度不大，但是力度再大，对新房市场的冲击也会很有限。这样判断，一方面是因为，现在的房价本来就限价了，相比二手市场，很有竞争力，即便市场观望氛围再冷，新盘的销售都不会受到太大影响，这一点，我们从勤诚达正大城新政后开盘卖的不错就可以看得出来。另外，现在深圳的新房供应太少，目前可售套数不到2万套，消化周期只需要七个月，在这样的市场环境下，新房降价的难度实在是太大。
总的来说，接下来深圳的房价，将会呈现二手房局部下降，新房横盘的情况，并且这样的局势持续的时间可能会比较长。想要买房的朋友，碰到合适的房子，还是可以考虑入手。
大家好，我是勇谈。深圳“7.15新政”，可以说为深圳火热的楼市进行了降温。受到新政影响，深圳楼市也从过去的新房价格维持5%以上的增速，二手房价格10%以上的同比增长开始逐步恢复到正常。那么深圳新政影响下，房价走势保持稳定还是大概率，毕竟深圳本身人多地少的情况决定了深圳房价不可能低多少。借此机会简单谈谈我的观察。
深圳楼市经常传出这样一句话“买到就是赚到”，这是由深圳本身的人多地少所决定的一线城市中深圳的落户政策和人口流入情况表现是最佳的，这也为深圳楼市的坚挺奠定了基础如上图所示2019年深圳常住人口增长达到41.22万，位列全国第二位；随着各大城市对于人才争夺的愈发激烈，深圳的人口流入情况也连续多年维持了一个不错的水准（2018年常住人口流入也在40万以上）。相比于这么大体量的人口流入，深圳的住宅商品房销售和供应情况却并没有实质性的增长，那么住房矛盾也就会更加突出。
如上图所示是近10年来深圳住宅商品房销售面积走势图，我们可以看到相比于常住人口这几年大量增长不同，深圳实际上住宅商品房的销售面积却没有增长多少，甚至从2015年后深圳住宅销售面积处于明显的减少情况。为何会这样？这跟深圳本身的土地资源稀缺有很大关系。
如上图所示是近10年来深圳房企购置土地面积走势图，我们可以看到一个十分明显的趋势，从2016年开始深圳房企能够够得的土地面积也在持续减少。土地供应面积的减少自然会影响商品房销售，在人口持续增长的情况下，深圳房价持续坚挺也就是必然了。
深圳之所以推出“7.15新政”其实就是因为6-7月份深圳房价出现了投资性上涨，抑制房产投资还是主要目的已经有不少证据指向深圳过去几个月的房价上涨跟投资风有很大关系，在疫情期间深圳房价出现不正常上涨确实引起了众人的注意相信有一部分朋友都在感到疑惑，为何深圳会在这个时候推出“7.15新政”？如上图所示，近1年来深圳二手房同比价格走势图就可以说明一切。大家可以清楚的看到一个基本事实“进入2020年后深圳的二手房价格始终处于高速增长中，尤其是3月份后同比增长超过10%”，大家需要知道的是这个可是在疫情期间，国民经济受到冲击的背景下，10%左右的房价上涨数据是不是让人感觉到很“刺眼”呢？2019年同期的数据二手房增长不过3%左右，什么样的原因导致深圳二手房价格增速这么快？只有一个“资本大量进入”。
有不少专家学者认为“7.15新政”要想真正出现效果得到2-3个月之后，说句实话，深圳今天的高房价除去市场原因外，也跟地方下定不了决心有很大关系关注深圳房产的朋友应该知道这样一个事实“7.15新政后，深圳又出台了解释办法”，基本上就是以7月15日为界限开始进行调控，短时间内造成了大量的房产交易产生。不过随着新政的持续实施，深圳的房价维持稳定上涨的局面基本已经是定局。几点观察：
新政首先提高了购房门槛（也就是限购升级），36个月以上的社保或个税记录、对于离婚购房有了更高的要求，就有效的减少了深圳本地人炒房的基数。对于深圳房地产市场有所了解的朋友应该知道，深圳本地居民借助于自身能够购买两套住房，且“假离婚”购房的人数不在少数。在过去几年全国对于假离婚购房已经严打的情况下，深圳如今才出细则进行规定不得不说有点滞后了。限售也进行了升级，从过去的增值税征免年限由2年调整到5年，增加了持有房产的成本。对于房产投资者来说其实很大一部分收益都跟增值税免征有关系，毕竟增值税算是房产交易过程中最大的一笔支出了。增值税免征后不仅仅对于购房者来说还是出售房产者来说都更容易接受（毕竟价格会低点）。限贷也做出了新的说明，提高了首付比例无疑对于投资炒房客来说是另一种压力。除去无房者还是首付比例30%外，对于其他购房者来说起步就是50%以上的首付比例。深圳如今的房价均价起步就是5万+，这么高的首付比例足以让很多试图炒房投资者望而却步。深圳楼市“7.15新政”下，肯定有利于房价走向稳定，深圳这样的城市理应做好房地产调控7月24日国务院副总理主持的座谈会中，专门召集了包括深圳等城市在内的10个城市，其中也包括房产调控比较好的长沙，其实就是有“敲打”的意味长沙作为一个新一线城市，无论是从产业、经济等各个方面与深圳有巨大差别，按照道理来说长沙这样的城市理应对于房地产经济、土地财政的依赖更重。连长沙这样的城市都能做好房地产调控，为何深圳不能？要知道深圳本身对于房地产经济的依赖度很低，按照道理来说最应该在杜绝房产投资上有更多建树。为何效果却并不好？关键在于地方愿不愿意去做，几点观察：
无论是限购、限售还是限贷等调控都还是属于传统调控的范畴，深圳这样的创新城市理应做出更多的尝试，比如：取消预售进行现房限售。预售制度存在到今天为止已经明显不合理，让购房者承担几乎所有的购房风险有点说不过去。大家需要知道的是房地产市场炒作投资风最先开始的地方其实还是房企，房地产企业才是房产投资、炒作风的始作俑者；如果能够解决掉房企炒作、投资风，那么房地产市场风气会好很多。房地产市场改革不应该把压力放在经济和产业发展比较薄弱的城市和地区，深圳等产业和经济发展比较好的城市理应成为领头羊。房地产改革的关键难点在于“地方的土地财政和房地产经济依赖度过高”，那么对于土地财政和房地产经济依赖度比较少的深圳等城市理应做出表率。不可否认深圳这样的城市还是存在人多地少的情况，房产供不应求的情况还会持续存在（除非进行区划调整），保持房价合理、稳定应该是一种使命深圳作为原来的电子信息产业中心，因为房价的不断上涨已经迫使包括富士康、华为等不少电子信息产业迁移，虽然说这是产业升级发展的必然过程，不过这个过程确实有点快。原本以制造业、高新技术产业立足的深圳，这些年开始有向金融和服务业发展的势头。虽然说拥有深交所的的深圳有这样的机会，不过仅仅依靠金融和服务业发展经济肯定是有点“基础不稳”的。维持房价合理、正常上涨应该是当地管理者的主要责任，否则常住人口增长不少，但是户籍人口增长却不多的情况还会持续下去（常住人口达到1400多万的深圳，真正的深圳户籍人口只有400多万）。
综上，深圳楼市“7.15新政”下，房价走势会更加稳定，更加合理。说句实话从2020年开始深圳楼市就出现了大量投资者的身影，二手房价格同比增长超过10%，这个数据真的有点吓人。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。