二手房屋商业贷款管理办法；第一章总则；第一条为规范我行个人二手房屋贷款管理，根据《中华；第二条本办法所称个人二手房屋贷款是指我行运用信贷；第三条二手房屋贷款种类同《个人一手房屋贷款管理办；第四条本办法适用于我行所属分（支）机构办理的个人；第二章贷款的对象和条件；第五条贷款对象和条件同《个人一手房屋贷款管理办法；第三章授信方式、额度、期限、利率及还款方式；第一章 总 则第一条 为规范我行个人二手房屋贷款管理，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《贷款通则》、《个人贷款管理暂行办法》、《城市房地产转让管理规定》等有关法律、法规，制定本办法。第二条 本办法所称个人二手房屋贷款是指我行运用信贷资金向在中国大陆境内购买二手房屋的自然人发放的人民币贷款。二手房屋是指已取得房地产行政管理部门颁发的房屋所有权属证明，可在房屋二级市场上进行交易的各类型房屋，包括二手住房和二手商业用房。第三条 二手房屋贷款种类同《个人一手房屋贷款管理办法》第三条。第四条 本办法适用于我行所属分（支）机构办理的个人二手房屋贷款。第二章 贷款的对象和条件第五条 贷款对象和条件同《个人一手房屋贷款管理办法》第五条、第六条。第三章 授信方式、额度、期限、利率及还款方式第六条 授信方式同《个人一手房屋贷款管理办法》第七条。第七条 贷款额度二手房屋价格依据借款人所购房屋买卖合同价格或评估价格两者较低额确定，住房贷款、车库（位）贷款、商业用房贷款（含押旧购新）额度分别同《个人一手房屋贷款管理办法》第九条、第十条和第十一条规定。其中住房套数认定标准同《个人一手房屋贷款管理办法》第八条规定。第八条 贷款期限须同时满足下列条件：（一）符合《个人一手房屋贷款管理办法》第十二条规定；（二）贷款期限不得超过抵押房屋所占土地剩余使用年限；（三）抵押房屋的房龄+贷款期限≤45年（特殊情况按照政策例外办理）。第九条 贷款利率、还款方式分别同《个人一手房屋贷款管理办法》第十三条和第十四条规定。第四章 贷款担保第十条 个人二手房屋贷款实行抵押、抵押+阶段性保证、抵押+资金托管或冻结、抵押+过程控制和住房臵业担保公司全程保证担保方式。（一）房屋抵押担保方式，指借款人以其所购房产设定抵押且在办妥房屋抵押登记手续后发放贷款。（二）抵押+阶段性保证担保方式，指借款人同意以其所购房产作抵押,我行在抵押手续办妥前先行放款。自贷款发放之日起，至借款人所购房产办妥抵押登记手续，并将《房屋他项权证》原件交我行收妥之日止期间，由我行认可的保证人为借款人提供阶段性连带责任保证担保。其中，我行员工提供阶段性保证担保的，按照《个人一手房屋贷款管理办法》第十五条第二款执行。（三）抵押+资金托管或冻结担保方式，指借款人同意以其所购房产作抵押, 我行在抵押手续办妥前先行放款。自贷款发放之日起，至借款人所购房产办妥抵押登记手续，并将《房屋他项权证》原件交我行收妥之日止期间，由我行对贷款资金托管或贷款资金（100%保证金）全额冻结担保方式。贷款资金通过房地产经纪机构或交易保证机构客户交易结算资金专用存款账户托管，须符合建设部和中国人民银行《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户有关问题的通知》和地方房地产行政管理部门二手房交易资金托管相关规定要求；采取借款人或卖方个人账户托管的，按照我行个人二手房屋交易资金托管业务相关规定执行。对于地方房地产行政管理部门实行二手房交易资金托管且我行未取得托管银行资格的地区，分行在风险可控情况下可办理“抵押+他行资金托管”担保方式的二手房屋贷款，贷款发放条件按照当地房屋行政管理部门二手房屋交易资金托管有关规定执行。（四）抵押+过程控制方式，指借款人同意以其所购房产作抵押，银行凭抵押收件收据放款。在取得抵押收件收据至我行办妥抵押登记手续并收妥《房屋他项权证》担保空档期间的贷款风险由分行尽可能采取措施进行过程控制，担保空档期原则上不超过7个工作日，特殊情况最长不得超过15个工作日。（五）住房臵业担保公司全程保证方式，指由住房臵业担保公司为借款人的全部债务提供全程全额第三方连带责任保证担保,借款人将其本人或第三人的合法房产依法向住房臵业担保公司进行抵押反担保，贷款合同执行完毕后解除担保。该方式下住房臵业担保公司须按总行法人客户授信办法核定担保额度。第十一条 合作方的选择和管理，按照《《中国XX银行合作中介机构管理办法》和我行“授信风险管理操作手册——对私分册（第一部分基本制度）”中对合作方的规定执行。其中，承担阶段性连带责任保证担保的担保公司或住房臵业担保公司的注册资本金须为人民币1000万元（含）以上，且须为实缴资本。第五章 贷款流程第十二条 房屋和渠道准入我行所属分（支）机构须按照“先准入后放贷”的原则，在办理个人二手房屋贷款业务前应对所在城市或所辖区域内存量房源进行整体筛选和准入，对业务来源渠道和担保方进行准入。业务来源渠道、担保方的准入和额度的核定按《个人房屋按揭类贷款业务项目额度审批管理办法》相关规定执行。（一）房屋准入基本标准1、产权清晰，具有房屋所有权证且能上市流通，无产权和租赁纠纷，不在市政规划拆迁、司法冻结或封存范围之内。2、房屋处于我行有营业网点的城市市区范围内，且为区位较好、配套齐全、物业管理规范的中高档社区；商业用房须处于商业氛围浓厚区域、且为独立式隔间。（二）房屋准入程序。分行零售业务部牵头，会同分行零售风险管理中心依据总行房屋准入标准结合本地城市区域规划和房地产市场情况合理确定本行二手房屋贷款支持购买房屋的区域或小区，须报经分行零售业务主管行长和分行零售授信业务一级审批人双人审批。第十三条 贷款受理借款人应以书面形式向我行提出申请并提交下列材料：（一）按照《个人一手房屋贷款管理办法》第十八条规定执行；（二）卖方应提供如下材料：1、卖方及配偶（含房屋共有权人）有效身份证件及婚姻状况证明；2、所售房屋的房屋所有权属证明，有共有权人的，应提供《房屋共有权证》；3、房屋共有权人同意出售房屋的书面文件；4、如房屋已出租，须提供承租户放弃优先购买权的书面文件；5、卖方为企业法人的，须提供有效的《企业法人营业执照》、《法人代码证书》、企业最高权利机构同意转让房产的决议等有关文件；6、采用抵押担保且办妥抵押登记前须对贷款资金（存入卖方账户）冻结的，卖方同意在我行所属分（支）机构开立账户并出具《卖方承诺书》（见附件）。 对以完成产权过户作为放款条件的贷款申请，卖方可仅提供身份证件（卖方为非自然人的，可仅提供《企业法人营业执照》、《法人代码证书》）和房屋所有权证。（三）我行要求提供的其他文件或资料。第十四条 贷款调查（一）客户经理收集齐全借款人资料后，负责审定材料的完整性、真实性、合法性。客户经理须与借款人、卖方及配偶（含房屋共有权人）面谈，充分了解借款人基本情况及其交易、贷款用途真实性。客户经理应重点调查如下内容：1、按照《个人一手房屋贷款管理办法》第十九条“贷款调查要点”规定执行；2、抵押品调查，包括：抵押房屋现状、房屋用途、房屋权属状况和交易价格调查；（二）对于商业用房贷款。客户经理应根据借款人购买商业用房用途（出租或经营），对商业用房的商业氛围、经营前景、借款人从业经验等方面有针对性地进行调查并撰写单独授信调查报告。第十五条 抵押房屋评估客户经理对初步授信审查合格的借款人，应组织我行认可的评估机构对抵押房屋进行评估并出具评估报告（符合免评估要求的除外），抵押物价格以该房产交易价或评估价的较低者为准。（一）符合下列条件之一的房屋，可不予评估1、贷款额度在400万元（含）内且不超过本次交易合同总价40%；2、房龄在3年（含）以内。（二）贷款额度在400万元（含）内且房龄在3－10年（含）内的房屋，可采取预评估。（三）如贷款审查、审批人员对属于上述不予评估、预评估范围的房屋价格有异议，则可要求对房屋进行预评估或正式评估。第十六条 贷款审查、审批已实施“电子化预审批”模式的分行，通过个人二手住房贷款电子化预审批模块，实现信息联动，在电子化预审批模块通过后，由我行客户经理完成贷前调查程序，并在确认客户资料与系统信息一致后进入审查审批环节。具体操作规程详见附件1。未实施“电子化预审批”的分行，客户经理经过贷前调查和风险分析，在个贷系统内录入贷款申请信息，并在《个人贷款业务调查表》上签署明确意见，交经营单位负责人审核同意后将授信材料进行整理，按零售授信中心对授信审核流程的要求提交贷款，实现贷款审查审批。审查、审批通过后，我行对合作中介提供《按揭贷款承诺书》（附件2）。 第十七条 签订贷款合同、落实放款条件。（一）审批通过后，根据终审批复意见，通知借款人、卖方、担保人当面签订相关贷款合同和担保合同等法律文本，并办理相关手续。（二）合同签订后，买卖双方应及时办理交易房屋产权转移登记手续，取得产权过户收件收据和房产交易完税凭证后，须将上述单据送交客户经理，由客户经理或分行集中指定产权经办人员在取证日与买方一同或接受借款人的委托直接从房管部门领取借款人名下《房屋所有权证》。采取凭过户收件收据放款的，客户经理或分行集中指定产权经办人员还须参予办理产权过户手续，并直接从房管部门领取产权过户收件收据和房产交易完税凭证，保证交易过户真实。（三）客户经理应办妥抵押财产的保险、公证等手续。相关要求同《个人一手房屋贷款管理办法》第二十二条。第十八条 放款条件贷款发放前，客户经理或抵押登记人员须根据审批意见落实相应放款条件。（一）取得房屋所有权证过户收件收据和房产交易完税凭证（地方房产行政管理部门规定在领取转移登记到借款人名下房屋所有权证环节履行纳税义务的地区除外）；或（二）取得转移登记到借款人名下《房屋所有权证》；或（三）取得抵押登记收件收据；或（四）取得房屋他项权证；对于《房屋所有权证》和《土地使用权证》独立存在且房地产权属登记须分别到房产行政主管部门和土地管理机关办理的区域，分行在土地使用权证的转移登记和抵押登记风险可控情况下，可采取上述任一种放款条件。抵押+过程控制担保方式的放款条件为：取得抵押登记收件收据。

1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的白契。5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。