常州出台房产新政规范预售 11项解读我市商品房预(销)售出新规多层结顶后才准预(销)售，小高层高层至1/3才准预售不得以退房加价销售的形式，变相进行期房转让。昨天上午，市住房保障和房产管理局、物价局和人行常州中心支行联合出台文件，进一步规范我市商品房预(销)售管理。针对目前商品房销售环节中存在的面积纠纷、随意调价、车库产权归属不清、以退房加价形式变相进行期房转让等突出问题，文件都作出了明确规定。对最受关注的退房房源再销售问题，文件规定：商品房买卖合同网上签订备案后，没有办理房屋所有权初始登记、双方解除合同的，所退房源房地产开发企业不得擅自对外销售，由房产行政主管部门统一组织摇号再销售。凡是已办理房屋所有权初始登记的商品房不得办理退房手续，由相关权利人办理好房屋登记后再进行转让。退房房源通过“网上公示、公开申购、公开摇号”的方式进行销售。销售价格可由开发企业自行调整，但不得超过原合同成交价格。退房房源统一在常州房地产信息网及常州房地产市场滚动屏幕上进行公示，公示时间不少于15天。有购买意向者持本人有效身份证件，于每月25日17点前到申购地点进行申购，缴纳申购保证金2万元。每套退房房源，每人每月只能申购一次。房产行政主管部门将于每月28日组织一次退房房源摇号活动。此外，本次出台的文件主要涉及四方面。一是加强商品房预售许可审批管理。2008年9月5日后新出让土地的房地产开发项目，必须多层结顶，小高层、高层工程形象进度至1/3才准予预销售，申请预售的项目必须足额缴清土地出让金并取得国有土地使用权证，同时建立商品房预售许可面积预测绘制度。二是加强商品房预售方案及预售资金管理。商品房预售资金必须专项用于购买项目开发建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费和其他相关费用，企业可选择银行保函或设立监管账户方式进行商品房预售资金监管。三是加强商品房销售行为管理。预售方案中的相关信息，要在售楼处醒目位置公示，在取得《商品房预售许可证》后10日内，将全部房源严格按照申报价格(备案价格)，一次性明码标价对外销售。任何单位和个人，不得以退房加价销售的形式变相进行期房转让。四是规范商品房交易秩序。申领《商品房预销售许可证》前，所有商品房销售价格须报价格主管部门备案，备案的销售价格为最高销售价格，开发企业在实际销售过程中如要突破原备案的销售价格，必须提前15天到价格主管部门重新备案，做到备案价格、网上公示价格、现场明码标价“三价统一”。昨天，我市出台文件，进一步规范商品房预(销)售管理。“总体上，目前我市商品房市场供给比较充足，商品房价格走势比较平稳。”市住房保障和房产管理局副局长吴海泳表示，今年1-5月份，全市(包括金坛、溧阳)商品房销售备案面积为365万平方米，同比增加10.62%，成交均价为5500元/平方米，同比有所上升；批准预售面积272万平方米，同比增加50.24%；商品房5月末累计可售余量为909.13万平方米。在此基础上，我市主动顺应国家宏观调控政策，紧密结合常州实际，规范而非打压，以积极的行政作为，促进房地产市场平稳健康发展。本次房产新政，大致可作11点解读。解读一：对商品房预售许可条件将严格审查我市将认真贯彻执行《城市商品房预售管理办法》、《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》，在商品房预售许可审批时，将严格审查商品房开发项目的工程形象进度、土地使用权出让金缴纳情况和投入资金达总投资额的比例。需强调的是，对于土地有抵押贷款的商品房开发项目，在投入资金的计算上，把土地抵押贷款的金额在已投入资金中扣除；对于土地未抵押的项目，应将项目领取预售证的事实及时告知土地管理部门。解读二：不得分层、分单元申请预售今年1月份，国务院办公厅、省政府办公厅均强调，“要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模”。因此，我市根据实际情况，明确了预售许可申请以项目为单位，申请预售许可的最小规模为一幢，不得分层、分单元申请预售许可。解读三：商品房预测绘面积必须通过产权登记部门审核建立商品房预售许可面积预测绘制度后，我市所有的商品房在预售时的房屋面积，都须经过有资质的房产测绘机构的预测绘，并通过产权登记部门审核。此举将能很好地解决以往预测绘数据不够准确、购房合同面积和实际产权登记面积误差较大而引发的涉房纠纷。解读四：预售方案不落实的开发企业必须先整改房地产开发企业应科学制订预售方案并严格执行，房产行政主管部门将随时对预售方案的落实情况进行检查。对不落实预售方案的开发企业，将督促限期整改。此次明确规定，对于分期申请商品房预售的项目，前一期申请预售许可时的预售方案不落实的必须先整改，整改期内暂不受理后一期商品房预售申请。此外，预售方案主要内容发生变更的，还应当报房产行政主管部门备案并公示。解读五：预售资金监管方式进一步完善我市商品房预售资金监管之前采取的是银行监管方式，执行的总体效果良好。下一步，我市将对商品房预售资金监管方式进行完善：一是增加银行保函方式，房地产开发企业取得银行保函的，商品房预售资金则不纳入银行监管账户，银行保函的金额为项目总投资额，期限至项目办理初始登记；二是对继续采取银行监管方式的，将通过加强对预售资金监管各个环节的管控力度，最大限度地降低市场风险，切实保护购房者利益。解读六：售楼场所公示信息必须放在醒目位置为保护购房者的知情权，房地产开发企业应将商品房预售的主要信息在销售现场醒目位置进行公示。消费者在购置房产前，应先了解楼盘的一些基本情况，如商品房预销售方案、企业的营业执照、商品房预售许可证、建筑总平面图、公建配套的计划表、商品房价格备案表等重要信息，使自己明明白白消费，合理合法维权。解读七：一次公开销售，以防捂盘惜售文件明确要求：“房地产开发企业应当在取得《商品房预售许可证》后10日内一次将取得预售许可的全部房源严格按照申报价格，明码标价对外销售，不得以各种借口分批、分次销售。”目的是让购房者和开发商之间有平等、对称的信息获知，防止开发商以分批、分次销售的名义来囤积房源，捂盘惜售。解读八：严禁任何形式的无证预售《城市商品房预售管理办法》明文规定，“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。一直以来，我市大部分房地产开发企业能严格按照规定预售商品房，但仍有部分开发企业以认购、认定、选号、登记等名义收取预定款性质的费用，变相预售商品房。消费者在购房时，应先了解拟购买房产的楼盘是否取得《商品房预售许可证》；对没有取得《商品房预售许可证》的商品房，坚决不能购买，也不要交纳任何性质的款项，切实保护自身权益。解读九：允许退房，但必须统一公开销售房产行政主管部门将在商品房买卖合同双方达成退房意愿的基础上，为其办理合同网上备案注销手续。与此同时，为防止一些单位和个人通过退房的方式来进行期房转让，从而达到炒房获利的非法目的，我市将对所退房源每月组织一次公开销售。在销售价格的设定上明确为“按照不高于原合同价格销售”，主要基于两点原因：一是如果高于原合同价格销售，则达不到防止炒期房的目的；二是开发企业如果愿意降低房价来促进销售，这是企业经营行为，不属于行政管理的范围，政府将不干预。其操作的主要程序是：房产行政主管部门每个月将集中统计退房房源的数量，并在相关媒体上公示房源的楼盘位置、用途、面积、销售总价、开发企业等基本信息。拟购房者可申请报名购买；如果某套房产超过一人报名的，就必须通过公开摇号产生最终的购买者。解读十：明码标价并规范调价行为为防止商品房价格不公开、随意调价等行为造成房价非正常上涨，本次文件要求，各房地产开发企业在申领《商品房预销售许可证》之前，商品房销售价格须报价格主管部门备案，备案的销售价格为最高销售价格，开发企业在实际销售过程中如要突破原备案销售价格，必须提前15天到价格主管部门重新备案；同时严格执行商品房“一价清”制度和明码标价制度，按照“一套一标”的要求，在价格主管部门、房产主管部门的政务网和楼盘交易场所醒目位置，向社会公示商品房销售价格。解读十一：加强市场监管行政主管部门将进一步建立和完善商品房预(销)售监管工作机制，加大对房地产预(销)售行为的执法力度。对违反《房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规的行为坚决予以查处，对捂盘惜售、囤积房源、虚假交易等扰乱市场秩序的违规行为坚决予以打击，切实保护广大消费者权益，切实维护房地产市场秩序。