根据本人从业15年以上经验，个人认为未来2-3年房地产发展趋势主要有以下4点：

1、房地产暴利时代彻底终结。国家提倡的房住不炒是主旋律，一二线城市依旧保持房地产调控高压态势，国家对于开发商三道红线紧箍咒继续存在，在这样综合因素背景之下，未来2-3年房地产行业彻底告别暴利时代。想通过炒房赚钱发财致富的时代正式结束。

2、未来一二线城市房价稳中有涨，但是三四线可能下跌。一二线城市经济实力强大，产业支撑，人口流入性的城市，二三四线城市经济落后，人口流出型，没有强大产业支撑，无法支撑就业，因此，有的城市可能房价下跌，甚至出现鬼城。

3、央企国企的天下，行业集中度加剧。从2021年武汉市土地市场表现可以明显看出，以后中小开发商基本死亡，没钱拿地，央企和国企开发商拿地成为主流，他们实力强大，融资渠道广泛，政府资源丰富，多中小开发商形成绝对性碾压优势。

4、行业转型，开发商破产、从业者失业、转型成为常态。电商、新媒体、短视频等新的营销传播方式，对传统房地产营销产生颠覆性和革命性影响，导致如今很多房地产公司高管被裁员，一些开发商破产。行业深度变革、人才加剧淘汰，新的开发理念、操盘理念、营销手段不断产生，不善于学习和跟上时代步伐的从业者，会被房地产淘汰转行。

未来2-3年来看，我认为是一个一线城市和新一线城市的房价企稳反弹的阶段，也是一个三四五线房价补跌回调的阶段。

因为从目前的房价走势来看，一线城市和新一线城市的回调空间和速度明显高于三四五线城市，而对于三四五线城市来说，还有许多地方的房价面临虚高的窘境。

因此未来这样的现象一定会改变。

要知道，一线和新一线有人口持续流入，甚至优胜劣汰的红利支撑，并且在教育、医疗、配套，以及经济的发展上都是领先于三四五线城市，甚至是世界上排名靠前的。所以能够大量吸引刚需、改善和投资。

但是对于三四五线城市来说，他们的人口是净流出的状态，并且在医疗、教育，以及配套上不如先进城市。再加上前几年的炒房潮，让许多人购置了三四五线的房产，并且负担上了大量的负债，这种供大于求的现象直接导致的就是目前三四万线城市空置率较高，房价自然难以支撑。

而对于房地产企业来说，更是一个优胜劣汰的局面。

现在已经开始有几百家房地产企业面临倒闭，关门的现象，并且大部分的龙头房地产企业也开始了清理杠杆，卖出大量劣质房产，甚至减少拿地的举动。

可以看到，房地产的投资逻辑已经发生了改变。

中国未来的5-10年，并不是以房地产为主要发展经济的推动力，而是以金融市场。朝着发达国家的资产配比去前行。

《2018中国城市家庭财富健康报告》指出，城市家庭住房占比达到了77.7%，但在金融投资比重上，占比仅有11.8%，股票投资比重仅有0.96%、基金投资比重仅有0.38%。

而目前国际上房地产和金融投资比例30比70，而美国的房产投资比例为34.6%，金融为42.6%。

可见国内城市家庭而言，对房产投资依赖度处于非常高的状态，疏忽金融资产的投资力度，导致房产投资与金融资产投资失衡状态。

这种比例一定会改变，那自然就是一个按住房价，引导资金进入金融市场的趋势咯。

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