上海这一波楼市反弹，出乎人的意料之外。

上海的楼市在经历了2015年的国家宏观调控之后，沉寂了整五年。这五年里，上海的楼市犹如是“静静的顿河”，风平浪静，波澜不惊，楼市低迷，人气顿失，观望情绪浓重。

现在再回过头来想想，“市场”这张无形的手的确是历害无比，说是有规律可循，更可以说是无规律可循，“说下雨就下雨”“说变晴就变情”。说有规律可循，一诶沉寂之后，便是绝地反弹。经历过2004年、2008年、2015年、2021年的四轮降价、低迷、徘徊，绝地反弹，报复性涨价，大家都还记忆犹新。从中也看到了一个规律，房价一个轮回总是在5年左右的时间区间。不是吗？上面讲的04年、08年、15年、21年，是不是5年左右一个轮回？

这次市场房价的回暖反弹主要是市场把购房者压抑了五年，“刚需释放”。这五年中，“刚需”占比比较大，又因为政策收紧的原因，许多“投资者”被“赶到了门外”相对会有所减少。另外，入户上海的外省市人员也是这次购房的重要群体，这一群体多半都已经到了符合上海购房的条件。除此之外，还有一个重要群体，那就是改善性住房群体，这一群体通过“以小换大”“城郊置换市区”的方式，不断提高和改善自己的居民条件。

21年1-4月上海房价来了一波恐怖的上涨，各板块价格上涨11-30%，但是与之对应的是成交量已经开始下跌，目前五月已经过去了一半，目测成交量低于四月。各大交易中心也明显冷淡很多，所以可以预见的是5月及之后的月份房价会趋于缓和。

该买房的，也千万不要再幻想暴跌，我重来没见过比16年更狠的调控了，而且成交量压到底的情况下，依然没有任何松动，上海的成交量硬生生被压制了三年，就是这样的情况，房价依旧坚挺，并未下跌，直到20年，疫情期间大家看了上海的好，成交量再也压不住了，随着成交量上升，20年下半年房价直接就上升了10%，而今年则直接报复性上涨。

深切的记得20年年后，我一个朋友问我，想把二房换三房，这个决定对不对，毫不犹豫的我告诉他，换，而且速度换。这个朋友二周内搞定置换，另一个朋友运气比较好6月底告诉我要买房，7月份我逼着他把房子定下来。年底的时候二个朋友都请我吃饭表示了深切的感谢！

今年接下来的时间我给大家的建议是，在成交驱缓的时期，不要放弃看房，也不要冲动着急订房。多看一点房子，但是一旦看中中意的房子，必须毫不犹豫定下来，不要犹豫。记住房价不会跌。

业内人士觉得上海房价太高，为什么感觉只有少数业主肯降到5-6折？

有人谈到5-6折？

那基本应该不是上海的吧，或者是上海边上，又或者是前期挂出价格抬高导致的吧。

据我了解，上海的回调空间应该是在20%左右，也就是所谓的8折，真正能够打到7折，甚至5-6折的概率极低。

除非这样的房子有其他的问题存在，否则在寸土寸金的上海，应该不会碰到这样的好事。

要知道，未来的房价还是根据一个人口流动进行涨跌排序的。

对于有人口流入，常主人口大于户籍人口的城市而言，他们不仅有着较强大经济发展需求，也有一个完善的配套，更重要的是有着人口的优胜劣汰，所以房价长期来看依然处于一个上升通道。

而上海就是其中之一。

所以，我认为长远来看，上海的房价定位就不是“刚需、改善”，更偏向于成功人士的配置和投资。

这样的话，上海的房价高嘛？

其实并不高。

但是对于那些没有人口流入，没有经济支撑，没有配套，常驻人口又远远小于户籍人口的城市来说，他们的空置率那么高，房价才是真的高。

这些城市反而要小心了！！

不过，无论是一线也好，三四五线也罢，都不会出现满地5-6折的局面，因为会触发金融危机。

因此，只会在短期有限调整之后，通过时间的力量来挤压泡沫，降低风险。

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听说卖了上海的房子去苏州买房交首付[大笑]这成了一个笑话，说苏州房价高，园区六七万一平方，和上海偏的地方比，上海便宜了呢[大笑]