房地产销售如何做好一、二手房资源整合
从职业发展角度来说,我建议先做二手房,因为二手房能磨练你,毕竟刚毕业,同时,二手房相对一手房来说,能在短时间让你熟悉房地产行业,能了解客户需求。
当然一手房销售,相对二手房来说,工作环境要舒服很多,薪资待遇也相对好点,但如果做过二手房再从事一手房的销售人员,后期的成长空间要大(很多案例)。更加积极主动,更具狼性!
房子的价格差不多,你会买一手房还是二手房?为什么?
一手和二手房子的价格差不多,是买一手,还是买二手?
一般情况下要看地段或自己的实际情况。
如果两者价格差不多,首选地段好得多的。若地段也差不多,要选环境条件好或户型好的。
如果自己的现款和还贷能力有限,除考虑以上因素以外,还要考虑装修。若一手房是毛坯房,二手房已经装修,且效果不错,当然要考虑二手房。
如果是居住和投资相结合,我倾向选择既能住,又有可能拆迁的潜力二手房。这一点很多人曾经与我有争议。实际上我们处于与国际接轨的特殊时期,形势在不断变化,经济在飞跃发展,而我们平常人生有限,经济实力不足,投资因素必须要充分考虑到,且不可只图勉强将就。
我曾帮前妻和儿子参谋买过几次房。
第一次是在宜昌市委驻地(原三峡省委筹)白龙岗附近某空旷的小区。这里风景好,平房和老旧房多,且多有荒地、山包和臭水沟,当时为二类地段,房价与一类地段相当。
我分析容积比仅是一般小区的五分之一,却是未来市中心,学区房,不久将是一类地段,绝对的拆迁房。
购买不久,周边开始政府主导的拆迁,五年后所购房亦划入红线。虽然过程曲折,二十年后换得大一倍多的新房,由于优惠和补偿“搭住费”等,实补房款不到20万(协议为交钥匙付款,即没有房贷利息),相当于付公积金贷款利息,增值最高达30多倍(最近价格略有回落)。现刚交房,准备作为孙子的住房,将上上城的房子转为养老房。
第二次是在05年。在宜昌市万寿桥附近,一套130多平的十六层电梯房,因附近有一条运河(臭水沟),房主购买三年多未装修,以相当于附近新房60%的原价售出。
这里是二级地段,伍家区市中心。离中心医院近,交通方便,房型也好,正进行大范围大拆迁。我分析这运河已废,肯定会治理,若建花园,环境将立即改观,若买来作为儿子的过渡婚房,居住投资两相益。因此,极力劝前妻买下。
不久,孩子要毕业了,房价翻了几倍,那里进行整治,修建了运河公园和街头公园…我正庆幸此生无忧矣,却接到前妻电话,要我去参谋给儿子买婚房,我才得知她在运河改造前将此房卖掉,虽赚了30%,但现在仅能买回1/3的面积。
这下我可慌了!怎么办?
当时处于国际金融危机,房屋空置积压,房价回落。人们大多认为房价将进一步暴跌。
但我分析宜昌调整有限,未来三年将可能房价翻番。离儿子结婚还好还有三年左右。而买的上述房拆后转手三次成烂尾楼,据分析可能五到十年无望。
因此,我决定趁楼市调整,必须立即出手搞定。
我跑遍宜昌,发现上上城一处房子预售,全款优惠近20%,与二手房价相近,还缴1万抵5万,等于再降价5%。
考虑到此小区开发商为国营,实力雄厚,质量和信誉度高,我果断选择签全款购买合同,反正交预付款后,交钥匙付全款。
两年后,房价翻番,我儿子付全款购得新房。在2017年,房价再次大幅上涨。若不是当时果断,恐怕儿子只有等到现在才能盼到婚房。
买一手房。理由如下:一是一手房和二手房价格差不多,说明二手房的地段比一手房好,一手房位置会偏辟,但随着城市化的推进,偏辟的一手房也会成为城市的闹市地段。二是一手房的质量会比二手房好。好多二手房是在房地产业刚兴起后建造的,那时有不少房子的质量是不夠好的。而今,建筑材料质地比过去好了,工程质量监管和验收比较严格,建造质量要大大好于以往。三是房屋结构设计更为合理实用。特别是房子设计动静分区,两个卫生间,有摆放冰箱和洗衣机的位置等更使买房者满意。这是好多二手房,特别是面积较小的二手房所不及的。四是小区平面布置相对合理,房屋朝向,日照,采光,通气等考虑比较周到。而以往的二手房在这方面是欠缺的。五是小区环境设施比较齐全,绿化率高,有停车位,人车分流,有其他为居民服务的公用服务用房和场地。这点原来的老小区现在成了短板。综上,如果一手房和二手房的价格差不多,我会选择买一手房。