深圳二手房按评估价格征税方案6月正式公布后，二手房交易应声下滑。图为近日宝安区一中介门前等客的工作人员。（资料图片）深圳商报记者 陈锡明 摄 深圳商报记者 吴素红 受政策环境继续紧缩，评估价征税以及加息、上调存款准备金率等影响，深圳二手房上半年成交仅52835套，创下近三年新低。有机构预测，随着中央与地方新旧政策的叠加作用，深圳房价下行的预期明显增大。 二手房半年成交量创新低 记者昨日从中联地产发布的《2011年上半年深圳市二手房市场分析报告》了解到，根据市规划国土委公开数据显示，2011年上半年，深圳二手房成交量出现一定幅度下滑，共成交52835套，同比下降11.01%，环比下降16.88%；成交面积499.26万平方米，同比下降8.58%，环比下降14.09%。 依据深圳二手房的成交历史，自2009年底以来的新调控周期对成交量的影响较为明显，2009年下半年成交量创下历史高点后，呈现明显下降趋势，2011年上半年成交量也成为了这一调控周期中的最低点。 不过，虽然量能明显萎缩，但深圳二手房价依然坚挺，上半年深圳二手房成交均价达16975元／平方米，创下历史以来新高，同比上涨28.22%，环比上涨14.50%。分析认为，房价涨幅较大，主要基于以下两方面因素，一是虽然政策严厉，但业主惜售，房价保持小幅增长态势；二是成交物业结构往中高价上移，导致均价出现一定的结构性上涨。 在限购、限贷政策的影响下，深圳楼市去投资投机化效果明显，据中联成交样本数据统计显示，2011年上半年自住刚需主导了深圳楼市的发展，特别是首次置业群体成为了主流，所占比重达到65.07%，大幅增加了9.7个百分点，而投资需求则进一步萎缩，仅占8.86个百分点。 下半年房价将下行 分析认为，2011年上半年二手房成交情况可以用“政策紧、量能缩、房价挺”来总结。政策调控在引导购房需求方面发挥了功效，市场成交以自住刚需为主，投资投机需求退场明显。目前，深圳房价正在面临来自“限购、限贷、限价”这三限政策的压力，货币环境的持续紧缩和利率不断提高，也制约着房价上升的空间，在深圳“限价房”的带动下，二手房房价下行的预期愈加明显。 中联地产市场研究中心研究员分析，2011年下半年，在新房“限价”及税费较低的影响下，二手房传统的差价优势逐渐弱化，新房分流住房需求的现象更加明显，加上评估价征税的重大利空，下半年二手房成交量不容乐观，特别是7月和8月份，预计交易量会跌至年内谷底。 房价方面，目前二手房业主议价空间已经打开，不过幅度仅约5%左右，下半年在新房价格回调的带动下，将促使业主主动降价或进一步打开议价空间。“以往深圳二手房业主大部分是实收，但现在已经出现一些区域业主与客户共同承担税费，平缓评估价征税的影响