房价是由什么决定的?

一是成本。这是内因，也是根本原因。长沙市地价和拆迁费用摆在哪里，工程材料居高不下，人工成本只长不降。利润空间非常狭窄，房价怎么降低?

二是需求。长沙市市区人口七百多万，百分之五十以上住宿条件都非常一般。一方面，老旧城区依然存在，多人挤一单间情况屡见不鲜。另一方面，随着城市的扩容，户籍制度改革加快，小城市往大城市倾斜情况不断涌现。有效改善住宿条件是居民必须考虑的自身问题。你想房产怎么降下来？

三是政策。这是外因，长沙市政府控价力度非常大，基本控制住炒房行为，主要是通过城市政策运作，拉动内需。长沙市作为省会城市，城市综合实力有目共睹，一直徘徊在十名左右，吸引力巨大。房价还会下降?天方夜谭。

四是环境。目前长沙市GDP总量稳定在全国十一到十三位之间。好几个同长沙市水平的城市房价早已突破二万，甚至低于长沙市水平的城市房价也远高于长沙。长沙房价下跌几乎没有可能。

在长沙这个城市，房价不涨就是下跌。

长沙武汉新房去年较热，是否意味两地新房二手房市场的持续分化？

根据易居研究院的数据，2020年全国TOP40城市成交量前三名的城市分别是重庆、成都和武汉，成交量分别为1917、1844和1763万平方米。

2020年重庆、成都和武汉的新房供求比分别为1.03、1.18和1.23，三个市场均属于供大于求。武汉新房供应面积在下降，但供求比在上升。

进一步分类来看，成交量超1500万平方米的超重量级城市有6个：重庆、成都、武汉、长沙、杭州和宁波。

图片来源易居研究院

就武汉和长沙来看，新房均价还是有差，长沙的新房均价基本在1万元左右及以上，1.5万/平及以上基本可以算很好的房子了，而我们再看武汉，新房均价1万基本在靠近四环的区域，三环的均价都逐渐在1.7万/平及以上，两个区域的新房价格差很多。

个人认为二手房市场不会持续分化，就武汉而言，新房和二手房之间的差价逐渐缩小，对很多置业者来说偏好毛坯房，近年来二手次新的毛坯比新房走俏，毕竟在成本相差不大的情况下，二手次新毛坯品质看得见，而且现房无需等待。

热门区域的二手会持续好卖，远城区因交通、医疗、教育等都尚在规划中，区域人气不够，部分区域诸如汉南、阳逻、黄陂横店此类不限购的远城区，新房均价有下降区域，二手房也卖不动。

购房主要还是供需决定的，就市场供给来说，武汉的市场新房二手房供应是充足的，前两年的投资客也有部分收房后转入二手市场，置业者的选择性会更多。

武汉和长沙的二手房市场由于需要缴纳更多的税费以及更长的交易周期，因此大多数购房者可能会认为更加麻烦。而新房没有那么多繁琐的流程，因为新房价格大多都是固定的，购房者能接受就买，不能接受就换一家。所以，2021年两地的二手房和新房市场依旧会持续分化。