买方市场的一个重要前提是市场上的供给方较多，而需求方少，产品的差异性不高，且供给方不能太强势。

目前来看，这样的条件对于楼市而言是明显不符合的。当全民被多年国内地产飙升的价格多次教训后，大多数已经形成一致性上涨的预期，当到处都在谈买房和炒房时，无论是刚需还是投资者，看着不断上涨的房价，上车或者投资都是赶时间，因此这样的市场是有着强大的需求支持的。而现实的因素是，房产过去多年并且未来相当长的时间仍然是大中城市GDP的重要贡献力量。并且其也绝不仅仅是相当于买家电那样，一次性简单的交易而已。

一方面，在房地产是大量一二线城市GDP重要构成的基本逻辑未变情况下，房价走势被干预的可能性也越高，对于消费者的预期带来直接影响。在不远前的2014年，不少三四线乃至二线城市地产遇到的过剩危机对地方带来的打击极为严重，直接导致2015年起新的一波的国家级去库存战略，以南京、合肥等为代表的不少二线城市直接房价翻番。本来房价乃至市场的转折点被这么一折腾，市场的潜在甚至透支的需求又被激活，回到当初。

再者，随着国家限购政策的加码和落实，市场活跃度日益降低。出于稳定市场之目的，房价过快上涨或者暴跌都是地方和国家不愿看到的。于是限购、限贷、大量二手房因产权证未满期限而限制交易等，导致市场被冰封，大量二手房不准交易，新盘自然也不急，慢慢开盘，供应被严重压缩，卖方依旧强势。

不过，值得注意的是，虽然近年来国内的GDP开始由投资转向投资和消费共同拉动，但是随着高企的房价对于普通家庭年轻的夫妻乃至上下几代人需求的过度透支，

消费能否支撑得起未来尚是个未知数，毕竟2017年社会消费品零售总额虽然仍保持10.2%的增幅，但是变缓趋势明显，而需求的迅速走弱对于卖方显然不是好消息。

你好，嗨住租房来回答这个问题。

中国地产30年，去库存与调控交织进行

在讨论楼市何时回归买方市场这个话题前，我想先带大家简单回顾一下中国房地产业的发展历程。1980年，邓小平将房子定义为商品，房改与土改并举，中国房地产行业正式成为一个产业，这一年是中国房地产起步的元年。

此后逐渐进入地产黄金十年，1988年，海南脱离广东独立建省，一批开发商先后涌入，当时流传“要挣钱到海南，要发财炒楼花”，楼市击鼓传花游戏愈演愈烈，到了93年首个调控政策出台，海南成为中国第一个房地产泡沫破裂城市，一夜之间无数房地产公司倒闭，“天涯、海角、烂尾楼“成为海南新的三大景观。

1995-1996年全国房地产行业愁云惨淡，1997年，亚洲金融危机更是加剧了这一局面，98年全部全面终止福利房政策，第一轮救市行动就此展开。接下来楼市供需渐渐失衡，房价涨幅再次引起相关部门注意，2002年、2003年先后下发调控政策。

回过头看，中国楼市基本经历了三轮大的去库存周期，伴随着每一次去库存的直接影响就是供需结构失调，房价飞速上涨，而为了稳定房价和民心，又不得不出台一系列调控措施，无论熊市还是牛市，政策这只调控的大手始终在指挥整个市场的走向。

当前高位盘整阶段，大起大落都是小概率事件

价值决定价格，商品价格很大程度上也会受供需双方影响。商品房作为一种非标准化的产品，其建设周期长、空间固定等特点使得其价格并不能像其它标准化产品一样进行衡量，但整体上而言，一个时期内一个城市的房屋供应量始终是有限的，整个市场会处在卖方市场。

经过2017年限购限贷、限价限售一系列调控政策之后，全国房价基本得到了控制，到下半年已经很少听到某个城市房价暴涨这类消息。从供求角度看，北上广深一线城市和强二线的需求量依然巨大，而随着城市化进程进入后半段，这些城市能够开发的土地也来越少，但对人口的吸引依旧不减，这种情况下一线城市的房价目前虽然处在维持稳定阶段，但长期来看其价值会得到进一步放大，基本不会出现“买方市场“一说。

相对而言，三四线城市经过去库存和一线城市外溢需求的一波收割之后，很难再吸引到更大量级的需求；再加上调控政策又适时控制住了房价上涨态势，这些城市倒更像是处在”买方市场“。

当然，所谓的买房市场没有绝对标准的衡量指标，买房对市场的心理预期是多种多样的，有些人眼里的高房价在另一些人眼里却可能是高性价比。国内30多年的房地产发展史，几乎没有出现过真正意义上的买方市场，10年前的房价现在看来虽然算是白菜价，但那时候的人均收入和消费水平也同样处在很低的水平。

抛开需求谈论一个市场是买方或卖方市场意义不大，虽然凡是商品价格都会有涨有跌，但房产因其特殊性，特别是受政策管控较大，很难出现自由市场里大起大落的现象。对于刚需置业者，预算足够了，时机合适该下手还是得下手；暂时买不起房子的，随着住房租赁风口的崛起，在大城市打拼至少也不会遇到无处可居的问题。