武汉目前的是房地产市场确实是比较冷，从接触到的一线经纪人的直观感受，二手房成交量下跌明显，预计在比21年年初的3-5月，月成交量预估下降了50%，学区房成交量下降更大。不过二手房价格目前变化不大，目前业主基本都在观望中，价格降价幅度很小。现在就是属于有价无量，业主和购房者之间心里价差比较大。主要原因还是二手房房贷政策影响比较大，目前贷款审核很严，挑单位，卡房龄，严审收入证明，流水和征信，且审批周期长，基本批贷周期一个月。担保贷，接力贷，银行基本都不做了。放款周期长，基本过完户都是3个月起。所以导致每一单的交易周期基本延长了一倍，致使一卖一买的业主，交易周期拉得更长，而且首套房刚需观望，不愿意进场，二手房成交量自然下降。那么买二手房的客户，如果不着急的，可以再等等，但是一定要时刻关注银行金融政策，一旦二手房房贷政策不那么严了，就要果断出手。或者就是现在来市场上淘一些业主着急卖的房子（不过这种房子一般对首付有要求，或者要求全款，有实力的可以来淘）。房地产短期看金融，中期看产业，长期看人口，有未来发展潜力的产业区域，人口持续流入的区域，房子可以买。

武汉新房市场目前还是可以的，成交量也比较大。当然武汉的新房楼盘也多。目前武汉的新房项目基本都上了分销渠道，除了个别需要抢的盘。说明武汉新房的销售回款压力还是比较大的，毕竟快到年底了，三道红线的时间也在卡着。目前武汉新房部分楼盘都在暗中降价，比如工抵房，特价房，基本每周都有。还有折扣，98折，96折，95折，甚至有的9折。当然还有更爆裂的，直接一平降2000-3000的。现在武汉很多新盘的价格接近或低于2020年疫情刚过的时候。所以我个人认为，如果你要买新房，现在就是最好的时机。年底前就是最好的时机。

不知道大家想过一个问题没有，为什么二手房房贷卡得那么严，而购买新房的个人按揭贷款卡得就没有那么严。其实就是开发商不能都倒，开发商必须要降负债，满足三道红线的要求，健康发展。不然开发商倒下一大片，留下一地烂尾楼，政府，银行也无法兜底。可以救一个恒大，但是几十个，几百个，谁也没有能力兜底。所以现在卡二手房房贷，不卡新房个人按揭贷款，就是估计大家去买新房，让开发商都平稳渡过难关。现在是开发商最难的时候，也是折扣力度最大的时候，当然也是购买新房的好时机。当开发商渡过难关，他们还有降价的动力和必要吗？而且随着现在开发商拿地量骤降，而拿地价格虽然溢价不高，但是地价仍然不便宜，未来1-3年新房供应量会减少。那时已经渡过难关的开发商，在市场供应量不太大，竞争不那么激烈的情况下，大家觉得房价会怎么样。

综合来说，对于武汉市，我个人认为买二手房的，有实力的现在可以来淘房，不着急的可以等等，但是一定要时刻关注金融政策。买新房，现在就是好时机。