青岛的黄岛，大批房子高价待售，没人问津。李沧关键地方房价落了5000多，市北，老旧小区，管道等都老化，房价也跟着新房一个价格，没有要的啊！市南区，行政中心，但在那里上班的，大多都在市郊买的别墅或者楼房，价格虚高，房子基本也没有人问津的地区，成交量很低。崂山，风景秀丽，依山旁水小区，价格特高，好多房子都挂在网上待售，有价格不敢问，价格高的离谱。整个青岛来说，2019年，是房市惨淡的一年，估计降价潮在2020年要正式拉开序幕。加上整个世界经济不太景气，生意难做，有好多套房子的大有人在，都想急入出手，大落价是肯定的。大家也不要听中介忽悠，现在中介卖2万一平的房子，里面水分最低有3000元一平米，也就是17000元一平米，房主就可以出手。劝现在想买房的，看好房子以后，不要急于签合同，就说还有一套便宜的去看看，等中介慢慢自己就落价。现在中介卖房套路很深，看好房子以后，最低回去考虑15天，估计这期间最沉不住气的就是中介了，不要怕房子卖了，青岛到处是空房子。望大家再等等吧！

（1）青岛市二手房市场分析：

我的看法是：如果说维持住不跌，那根本就是个伪命题，因为现在的房价，完全是政策压制。但要是说维持住不涨……我只能说：呵呵。

对于青岛的房价，实际上就是整个中国强二线、新一线城市的房价，我的评价还是那两句话：对于近1-3年，由于受到政策的影响，房价应该不会上涨，甚至会继续微跌；但是3年以后，必然会在某个节点政策放开、改限制为刺激，然后房地产迎来一波翻倍式的暴涨——暴涨之后，再收缩政策，再打压.未来这种情况还会经历3-4波，整体翻涨4-5倍，直到2040-2050年前后“彻底到头”。

很多一心看跌房价的喷子可能不理解，但是看着实际情况，房价总是一轮又一轮暴涨。我甚至可以这么说，我的这个回答的下面所有说什么“房价已经很高”、“空房到处都是”、“全是泡沫”之类的言论，早在2007年前后我刚开始关注房地产的时候，博客、论坛里就已经屡见不鲜。而现在依然是相同的。我们无视就好。

所以说，现在房价可以打当年那些泡沫论者的脸，将来（20年之内）也是一样的。

为什么会这么说？看下面这张图就懂了。

中国的房地产，从来不是一条线涨上去的，而是有阶段性、节律性的特点。房地产市场的政策从来都是：上涨——打压——放开——再上涨——再打压——再放开——再上涨这么一个过程，如是循环。

为什么要这么做？原因有二：

第一：从一方面讲，房价上涨过快，会导致富人不去认真经商、办厂、科研而是拿原本计划用于经商、办厂、科研的资金投入房地产。这叫房地产侵蚀实体经济。所以站在政策制定方，是绝对不允许房地产无节制的上涨的情况出现。从另一方面讲，尽管房地产不是什么高科技，但是房地产关联的钢材、水泥、建材、装修、家具、家电甚至这些行业再关联的运输、冶金、石化等部门，是关乎国计民生的重头。这就关系到国计民生，因此站在政策制定方，也绝不可能把房地产往死里打压。

第二：放眼古今中外，一个国家、一个地区，经济的高速发展势必伴随着适度的通货膨胀。一边经济高速发展一边还能通缩的情况，是没有的。而通胀多印出来的钱（M2），如果不找一个东西接住，就势必造成物价飞涨，民不聊生。而这个总的接盘侠是什么？目前来看，没有东西比房地产更能适合这项任务。如果多出来的M2不被地产行业托住，那势必会进入股市、期货、证券……其实这样做的风险比楼市要大得多。

所以，衡量一个城市的房地产到底存在不存在泡沫，其实房子供应量多寡只是其中的一个环节。更重要的是一句话：这个城市的房价工资比和房价房租比。而青岛的房价工资比，从90年代房改以来，一直在2-4之间波动（平均值略低于3），也就是作为一个青岛人，平均起来大约3个月的工资约等于当年的1平米房价。

从细节上说，青岛市的房价收入比这个数值甚至在慢慢走低，2005年之前，平均值是明显高于3的，2012年以后，大部分时段已经不到3，2015年下半年，甚至接近2.5。但是不能因为这个数值的慢慢降低，认为买房越来越容易，因为随着城市的发展，大饼越摊越大，刚需被越赶越远，2007年时候浮山后、李村尚且不到平均房价，现在平均房价可能需要到城阳、西海岸去找了。

这两段话所需的数据，也就是青岛市历年平均工资和历年平均房价，这里不列出，有心可以去查。因为数据来源不同，可能有一些出入，但是只要来源相同的数据，得出的结论都是一样的：青岛市的房价收入比围绕着一个数上下波动，20年来未曾变过。只是这个数是多少，数据来源不同可能不一样罢了。

也就是说，青岛的房地产，“M2的接盘侠”特点其实非常明显，说天量泡沫之类的言论，我在这里是不信的。

加上青岛市是千万级人口的特大城市、计划单列市、新一线城市、GDP破万亿的城市、热点旅游城市、人口流入大城……

以上指标，没有一个利空于房价。

什么？你作为一个老青岛，觉得周围的人越来越少，甚至你的亲朋好友也是这样感受的？很恭喜，你的感受没错，不过，拜托你再去西海岸、城阳这些地方感受一下！

就在今年年初，还有一些大V在悟空问答里写下了这种言论：

然而这位大V话音刚落，今年从红树林附近拍到的城市阳台景区，就是这个画风的：

或者是这种画风的：

金沙滩啤酒城的人流量爆棚还可以理解，但是城市阳台这种在青岛老市民眼里“隧道车都通不到的犄角旮旯地儿”，今年夏天游客的火爆程度已经超过了市区所有传统海水浴场的总和，这一事实确实已经超出了很多保守青岛人的认知。

还譬如说，海上嘉年华这种迄今开业才4年的商场，国庆节的人流量也已经爆炸，甚至排队结账需要半小时……

有人会说，海上嘉年华是奥特莱斯，东西便宜所以才有很多人去排队买，但是，同样是运动品打折的商店，传统市区的火车站老华联商厦、台东的三百惠商厦等的表情是这样的：

所以就一句话，你的感受不能替代大数据，坐在老西镇、老四方的“养老大院”里坐进观天，看到周围的年轻人不是出国就是去了北上广就觉得整个青岛没有前途，然而没有前途的恰恰只是这些人自己而已。

所以，我的观点很明确，尽管最近1-2年，受到政策的影响，房价止涨，甚至之前涨得过快的一些近郊板块还出现了一定程度的下跌，但是青岛市房价在未来某个节点上，还要涨，而且是再一次翻倍式的暴涨——联系到房价收入比大约应该是2-4之间的数据，下一次暴涨大概率发生在房价收入比已经低于2.5，也就是青岛市社平工资达到9000元/月的前后（个人估算）。也就是说，目前的房价不涨、微跌的情况还会持续一段时间，但是千万不要觉得房价就这么跌了。

回答说到这里似乎写完了，但是还有一个问题，就是为什么你会说，2040-2050年前后是中国楼市上涨的终点呢？

很简单，以史为鉴，可以知未来。而这个“以史为鉴”的反面教材，恰恰是我们一衣带水的邻居日本。很多人愿意用下面这张图说明，日本的楼市教训是深刻的，损失是惨重的。

这话确实不假，日本楼市当年确实是一个严重的问题，但是武断的把日本的用在现在的中国楼市，那就有问题了。

一句话：从图上很明显可以看出，日本楼市非理性暴涨出现在哪一年？很多人可以不假思索的回复我：1985-1991年之间。

然而我再追问一句：中国现在的经济发展水平，大约相当于日本哪一年？是1985年吗？那些说房价崩溃的人，瞬间哑火了。

道理很简单，考虑城镇化、城市化进程，农村人口涌入城市的程度来看，日本是1975年前后完成城市化（城市人口占比80%上下），而现在的中国城市化程度才55%左右，还不到日本1960年的水平。考虑到户籍政策可能带来一定程度的偏差，我们武断的把中国人口的城市化率提升10%，达到65%上下，也就是日本1965年前后的水平罢了。

考虑经济发展的程度也是如此，我国现在刚刚突破“中等收入陷阱”，即将迈进人均GDP万美元大关，而日本突破“中等收入陷阱”的时间差不多也是在上世纪60年代（考虑美元贬值，人均GDP无可比性）。

这时候再回来看刚才的这张日本房价走势图就有意思了：日本从1965年到1975年，期间完成城市化，考虑到很多进城租房的人也需要买房，已有住房的人也需要改善，存在一定程度的滞后性，因此，到了1985年，可以认为日本所有的刚需都已经被消灭，到1985年之后，所有跟风购入房产的人，都是炒房客。

而且从1985-1991年，日本人的平均工资并未大幅度上涨，期间也没有出现严重的通货膨胀，房价却像坐了火箭一样向上蹿。如此泡沫岂有不破之理。

下面是日本历年平均工资数据，很明显，日本从1985-1991年期间，房价和工资收入水平是脱节的。与刚才我提到的“青岛市平均房屋单价始终相当于平均月工资的2-4倍”不符。

但问题在于，刚刚我们分析了，我国现在的城市化程度、经济发展程度，仅仅相当于日本1965年前后，那么，从1965年到1985年，期间日本的房子涨了多少倍？

还是这张图，不难发现，从1965年到1985年，期间日本房价涨了5倍左右。而日本的住宅价格（看蓝线），经历上世纪90年代暴跌之后，现在的最终价格也与1985年大体相当。

这就是我最终的结论：估计中国会在2030-2040年前后完成城市化，2040-2050年前后，所有的刚需、改善都被消灭，城市规模已经不能再扩大，这时候房子再涨，那就像当年日本一样，天理不容了。

然而，就现在这些“房子什么时候降价”，“降价我才买得起房”的言论，意味着还有大量的刚需存在，恰恰也是目前把中国楼市推高的主要动力来源。

也就是说，什么时候这类言论消失，什么时候我这篇答复从一堆人跟在后面骂到无人关注，什么时候房价也就是真的要跌了。

那么，青岛的房价到底能维持多久？答案已经很明确了。