济南的二手房就是坑啊……

跌跌不休……

今年买，明天跌……

如果着急住，等不及新房…只能跳坑了…

我是土著济南的，从能明白楼市开始，先是09年快速上涨赶上末班车，接着赶上了14-16年楼市的萧条，也赶上了16年中旬-18年中旬的楼市火热，直到如今。济南楼市的发展在二线里绝对属于比较中庸的，既不像合肥厦门那种暴涨几倍，也不像重庆成都那种后发先至。

这个城市的人，对楼市的预期有明显的天花板。

济南房地产市场有句话叫“买东不买西，买南不买北”说的就是目前的现状。

随着济南向东开发的偃旗息鼓，西部好点的地段也开发完毕，目前只剩下北部，尤其是黄河两岸，还属于可开发的范畴之内。包括今年政府新推出的新旧动能转换区等都定位于此。

更详细的请登录济南市人民政府

很明显济南未来发展是以黄河为中心的新城市发展布局。

还有，微信里边有济南市规划局的公众号，可以关注一下，这个真的挺及时的。

但是！

重点是！

就像是我刚提到的，济南的房地产可投资性真不强。

有三个方面原因。

第一，人口；房价靠的是人口，不是资金，就算济南市有钱的人再多，把西边的房子都买完，但就看目前的进展，西部能在五年内发展起来都比较困难。大量的房子卖出去了，但是没人住。

这就是一个很可怕的现实，15年时济南市流动人口就有203万了，基本4个人里面就有1个流动人口，如果市场价格合适，再加上稳定的工作，那么这么流动人口转变成济南购房的业主的可能是非常大的。

但你看目前的西部，除了几个小区外，其他的小区入住率真心不高。

这说明什么，济南市楼市铺的摊子很大，但是没有足够的人口来填充！

北边的话，结果可想而知。

第二，时间；北区新区目前制定的是15年-20计划，目标2050年实现常住人口300万，这是个很漫长的工程。现在投资，可能意味着一笔资金从此冻结在那。

第三，空间；即使北边真的发展起来了，你会发现济南该贵的地方还是贵，该便宜的还是便宜。

比如二环以内的老城区，几乎没见过哪个新城区建设好了，可以完全取代老城区的案例。

很多城市都是在规划上想着要突破，济南老城区的落后，受限于环境等因素基本没有什么可以发展的可能了，开展新城区是必经之路。

背面依靠黄河湿地，是除了南部山区以外最合适的居住之地，按道理早就应该成为候选，但是为什么还是要等待那么多年，才等到这么计划，还不是东西部等可以直接变现的土地越来越少了，不发展北部没地方可以发展了！

所以综上所述：

如果你想投资，稳妥推荐市区房子，保值。

较小风险，西城房子，5年内变现的几率很高。

较大风险，北部房子，当然资金完全没问题的可以考虑。这个情况同样试用于新房和二手房，二手房里边考虑的因素要参考以上介绍的，还有最重要的两点，邻里关系和地段。很重要，不解释了，有兴趣的关注点赞，我会给您带来更多精彩的房产信息