济南房价下降有好几年了，前段时间做了一个调研，其实市场的决定因素无外乎两点。

一是供需关系，咱们的市场其实叫做政策市场更妥帖一些。

供应上来说，前期火爆时开发商囤了不少的建设用地，而新政策要求拿地在规定时间内必须开工，这就造成供应上有一个高潮。

再说需求，济南这两人人口是纯增加的，对市场来说是利好，但是政策规定济南户籍以家庭为单位只能购买二套住房，而且首付提高到60%，贷款公积金利率也会上浮10%-15%。三套的投资房都被pass了。也就是说现在购房主体是刚需和少量改善置换。投资这条路基本上被冻结，毕竟为了投资离婚的还是占少数。

现在市场上反应的挺明显的，最好卖的就是100左右的小三室，很多楼盘都需要抢。但大户型就冷淡多了，二手房更不用说，很多二手房和新房价格都是倒挂的。

图为奥体高新片区二手房价格。

二是产品，这个楼层6楼，没有电梯估计顶楼吧，老房子建筑技术所限，漏水大概率事件，年久失修，后期的维护成本太高。

没有电梯上下不方便，家里有老人的肯定不考虑，而且这种老房子，物业，环境都没法和新小区比，再没有好的学区加持，年轻人一般不会考虑。

而且市区内的价格和东部北部新建小区的价格相比根本没有优势，虽然说便宜不少，但北部东部刚需楼盘1.3-1.6是主流，还大部分带精装修，市区内很少能到这个价格。

房子物业，环境，学校医院的配套，都是影响房价的因素，大家都对生活品质的要求提高不少，特别是年轻人，而现在购房主力是年轻的刚需一族，投资客完全没有机会进场，市区内的老破小也就失去了市场！

不带电梯的生活很不方便，现在家里富裕了，买的东西多，一个人不方便，有孩子了更不方便，老人住也不行，所以说有点实力的，就不会买无电梯房，再者后期加装电梯也是一大笔费用啊！