今年以来，全国有多个城市通过各种形式放松购房限制，一些地方出现了久违的“小阳春”。就我目前观察来看，合肥3月份二手房成交量大大超过了去年同期，同时咨询我的粉丝也大大增多，合肥楼市出现明显回暖。

从安居客房价走势来看，2019年合肥房价一直呈上涨趋势，下一步房价将如何发展，近期该不该买房，应如何买房？本篇我通过研究全国50个重点城市房价走势及合肥链家网二手房实际成交数据，为你们做详细分析。

全国50个重点城市房价表现

与2月份相比，3月份房价环比下跌城市由11个变为16个，增加5个，下跌城市占比由22%上升至32%。整体来讲，3月份50个重点城市房价涨幅较2月份有所收窄，其中三四线城市表现尤为明显。

从各大城市圈来看，长三角、珠三角和环渤海湾的核心城市，房价基本控制在平稳状态。从涨幅上来看，三大城市圈表现最好，中西部和东北表现相对逊色一些，华中地区表现最差，主要城市都出现了下跌。

长三角城市。上海房价在2月份出现短暂回暖后似乎又停止了步伐，3月份小跌-0.1%，还在平稳区间。南京还在强势上涨，上个月环比涨幅全国第一，这个月表现也不错，全国第二，关键是这种上涨已经持续了一年有余，同比涨幅超过10%。

杭州去年6月份提高了人才购房门槛，房价从7月份一直跌到现在。我们知道杭州去年卖地收入全国第一，土地供应量不可谓不大，而前两天又重新降低人才落户门槛，不然我不知道杭州该如何消化如此大的新房库存。

自限购以后，苏州于2018年初房价达到阶段性低点，截至目前一年多的时间，涨幅已经超过20%，跟南京走势很像。同为四小龙城市，合肥在2019年1月份房价达到限购后的谷底，我认为下一步走势应该会类似于南京或者苏州。

宁波房价一直平稳上涨，过去三年来，几乎翻番，最近几个月维持在一个稳定区间。长三角是目前所有城市圈中表现最好的，随着下一个上涨周期的到来，上海和杭州的颓势应该不可持续。

华南珠三角。深圳房价自去年底以来一直回升，目前已经打破了去年创下的历史最高记录。广州房价在去年9月份达到历史最高值后，还处于回调阶段。

厦门下跌了几乎有一年半的时间，跌幅最高达到-12%，从近3个月的表现来看，正慢慢复苏。福州跟厦门表现类似，已经出现连续3个月的上涨，预计4月份表现也不错。

珠三角是三大城市圈中表现最差的一个，4个环比下跌的城市，除了广州外，都是二三线城市。中山和惠州地理位置比佛山和东莞差点，不论房价还是涨幅，都要逊色一些。

环渤海湾城市。北京3月份房价达到60487元/平米，这是北京也是中国历史上的最高房价记录，均价不到1w美元，作为一个超级人口大国首都来讲，我认为还未到顶。天津房价还在下跌，产业结构调整导致发展失速，经济基本面对房价的影响可见一斑。

石家庄房价已经连续回暖3个月，其基本走势跟合肥很像，只是周期上迟了半年左右，泡沫更大，回调更严重。廊坊持续下跌已经有2年了，跌幅达到-30%，目前看来有止跌回升趋势。

青岛房价应基本见底，开始在底部匍匐前进，从大周期涨幅来看，房价已到合理区间，下跌空间也不大了。济南属于后涨城市，房价已经连续上涨3年，涨势平和，近段时间济南利好不断，想来后期应该也没多少回调空间了。

中西部城市。武汉房价类似于济南，虽然未经历过短期暴涨，但3年来一直在缓涨。仔细算算，这个大周期武汉房价整体涨幅还不到70%，即使回调，幅度应该也有限。郑州房价还在高位震荡，但我认为比较合理，没有多少回调空间。

长沙房价较最高点时下跌了-5%左右，这种趋势似乎还在进行，看来是时候再降低一把人才落户门槛了，最好限售也解除了。成都和重庆，跟长沙一样，房价也处于回调之中，它们都是中西部城市，都属于土地过量供应类型。

得益于抢人政策，西安去年吸引了几十万的人口，房价也像坐直升机一样飞升，但毕竟还需要产业留人，即使短期把人吸引到这里，如果找不到工作还是要走的。这个大周期，东三省只有长春上涨最多，目前累计涨幅达到38%，但这个成绩放到全国，还是不合格的。

3月份情况比预想的略差一些，对于大多数城市来讲，金三基本实现，但很多只是体现在量上。由于2月份春节因素，这种放量可能多是需求积聚短期爆发所致，并非真实的市场回暖，确实比去年最冷的时候要热一些，但从历史周期来看，只是正常年份的正常状态。

合肥二手房成交数据分析

国家统计局数据显示，合肥2月份新房涨幅0.8%，过去10个月以来，累计上涨达到7.7%。尽管二手房环比没有上涨，但过去一年中，也是涨多跌少。

合肥链家2月份成交472套二手房，尽管低于1月份，但值得注意的是，2月份上半月过春节，基本没有成交，而下半月共成交412套，占全月的87%。其实据我所知，链家去年将链家系的贝壳、德祐、朝晖、住商、壳点等交易也录入成交系统，造成成交出现大幅增加。

合肥链家二手房带看量与新增房源的比值，可以反映合肥二手房市场供需变化，数值越大，供需关系就越紧张，房价上涨冲动就越强烈。由于2月份是传统春节，属于二手房交易淡季，带看比例较1月份有较大的下滑，基本是去年8-9月份时水平。

以下分析基于链家自2018年2月份至2019年2月份的所有成交，共计6136个数据。由于链家的业务范围限制，二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此，房价平均数据应该比全市实际平均值略高。2019年1-2月数据请参考我文章《2019年1-2月份合肥房价分析及购房建议》，关注微信公众号“小易论楼市”，回复“房价”即可。

1、合肥2019年2月份二手房整体成交情况

二手房成交均价为1.618w。由于春节淡季因素，2018年2月份合肥成交均价为阶段性最低点，今年2月份虽然也是低点，但是比去年高出2个百分点，基本还在稳定区间。

合肥2月份二手房平均成交周期为96.8天，达到过去1年来的最高值，去年2月份基本也是一年中最高值，春节过年是一个很大的因素。

平均议价空间为2.76%，已经连续两个月出现较大幅度下滑，这跟安居客反映的房价走势较吻合，说明去年年底以来，合肥楼市在持续回暖。

从区域成交来看，因为不限购，肥西县和长丰县环比增加，说明合肥外部需求依然很足。高新区和滨湖区成交量变化最小，其余各区下滑比较厉害，说明高新和滨湖目前仍是购房的热门区域。

从成交均价上来看，政务区遥遥领先，比第二名的滨湖高出30%。政务区还是市区议价空间最低的区域，且环比涨幅达到4%，而其余各区房价多为下跌或者持平。政务区的领涨，表明市区优质资产和劣质资产继续出现分化，同时也预示着下个上涨周期的到来（《合肥的优质房产和劣质房产》微信公众号“小易论楼市”）。

2、学区房和非学区房价格

此处所指的学区是：45中本校区，42中本校区，48中本校区，50中东校（西园新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鹅湖），46中本部，38中本部，168玫瑰园学校（西区）。具体学区划分和分析请参考文章《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》（微信公众号“小易论楼市”回复“学区”查看）。

与去年同期相比，2月份学区房成交占比要高出2.2个百分点，尽管面临春节淡季，这个成绩也属不易。

2月份学区房成交均价为2.158w，突破了历史新高。从过去一年的走势来看，一路向上，较去年同期上涨近15%。

非学区房成交均价为1.507w，连续两个月出现下滑，仅比去年10月份的最低点略高一点。学区房和非学区房价格走势截然相反，表明优质资产和劣质资产表现出明显分化。

户型成交占比跟1月份相比变化不大，3房以上的户型接近一半，占比依然较高，看来年终奖使大家在过年买房时都能够改善一些。

下一步合肥房价分析及购房建议

从3月份全国房地产市场表现来看，不及2月份，这与近期部分媒体渲染的楼市气氛有所违背。如果和去年下半年相比，3月份热度确实有了很大反转，具体表现为二手房成交量大幅增加，但在我看来，楼市并未发生质的改变。

首先我们可以看到，量升并未伴随价涨，相反整体涨幅还出现一定的回落，这并不是一个合理的表现。由于2月份春节原因，过年被压制的需求在3月份集中爆发，形成所谓的金三，就目前形势来看，只能表明房地产开始进入正常周期而已。

据我观察，4月份以来，合肥二手房成交环比出现一定的下滑，需求在集中释放之后开始疲软，后劲略显不足，符合银四特征。其实在限购限贷政策发生实质性松绑之前，房地产回暖并不具备可持续性，只是短期积压需求集中释放而已。

从外部环境来看，3月份美联储加息没有如期进行，这已在很多人预料之中。根据发达资本主义国家的发展规律，不出意外的话，我认为美国近两年会再次爆发经济危机，美联储可能因此被迫进入降息通道，这势必会再次引起全球启动量化宽松。

这是中国愿意看到的。众所周知，中国经济这两年下行比较厉害，只是迫于强势美元的压力，一直不敢降息，降准也大都是不痛不痒，效用有限。据了解，目前国内还有一定的降息降准空间，一旦全球再次进入量化宽松，我认为央行降息在所难免，这势必会刺激房地产市场。

所以，合肥房价短期没有大涨的基础，但长期我依旧看好，至少目前已经到了阶段性谷底。即使去年下半年合肥楼市那么冷清，优质资产表现依旧亮眼，我相信大家买房或者改善置换不会选择劣质资产，那为什么还有那么多人问我何时买房呢？

目前合肥市面上限价房所剩无几，且购买门槛较高。据我小密圈成员透露，高速时代公馆小户型，即使全款，如果没有一定的关系，也很难买到，还有部分中介兜售号头费。可知道去年下半年，公园里108平米户型，1.75w的均价，很多人也能通过正常渠道买到。

而龙川里剩余房源，据说也要求额外加7w的号头费。去年性价比相对差一些的金茂悦，其98平米小户型，据说也需要找人才能买到了。种种迹象表明，市面上值得购买的新房越来越少，到下半年，我觉得限价房这个东西基本就消失了。

等合肥市面上限价房消化完毕，优质板块新房将不再有低价房源，那么会导致西南区域二手房顺势上涨，东部和北部等劣质板块新房可能会迎来解套。我认为只有优质板块房价出现10%以上的涨幅，东北区域新房才能较快去化，而这种情况，预计年底前就能实现。

4月份土拍尽管土地出让很多，但大多数都是四县一市，市区出让的优质地块并不多，而且预计价格不菲。这意味着合肥优质板块上车将会越来越困难，留给刚需的机会将越来越少。

关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。