发展二手房市场对于稳定住房价格，引导梯次消费，实现住房市场的健康发展具有重要的现实意义。但不可否认，二手房市场有效房源依旧供不应求，整体供求比例仅维持在1：4左右。　　

不过，行内人士都认为二手房市场交易量增长幅度将被放大，前景看好。他们认为，目前西安商品房市场价格持续上扬，而二手房市场受商品房市场价格的应影也会一路看涨。同时，由于成熟区域土地资源稀缺造成的新房供销给量不足和相应交通成本的增加，以及生活配套不完善等因素，使得二手房的地段优势日益突出，二手房的保值能力强而居住成本低，最主要的是相对于商品房，二手房房价的泡沫成分显然要小得多，根据目前市场的发展态势　　最主要的是，各级政府都已经意识到当前要想解决房价过高问题，解决中低收入群体居住空间问题，大力发展二手房市场才相对行之有效的举措。

一、二手房市场暂时不景气

易居房地产研究院4日发布的研究报告显示，2018年全年，包括北京、深圳、杭州、成都、青岛等在内的10个受监测城市二手房合计成交量为66万套，相比去年同期水平下降了14%，降幅较1—11月份扩大1个百分点。去年12月单月，10个城市二手房成交量为4.6万套，环比下降1%，同比下降28%

二、二手房市场未来前景广阔，从目前各大中介机构疯狂布局四五线城市就可以看出来。

三、二手房行业入行门槛低，但房源与客源都需要时间去积累，如果没有经验，可找一些大的中介机构加盟。

四、收入看个人能力，卖的多赚的多。

所以，二手房前景可以，但目前不景气，何时进入行业自己斟酌。

市场活跃，二手房单月破1.6万套，4月后房价会涨吗？

拆哥答：根据拆哥前年发布的京楼量化模型，北京二手房1.6万套的成交量来说，这也是2017年317调控后,继2017年4月、2018年5月后第三个超过1.6万套二手房住宅成交月份。

3月下旬开始，北京二手房带看量、成交量有所回落。拆哥去年底的预判没变，今年北京二手房价从谷底会上涨，但也是分波段的，整体呈现慢牛态势。目前看，量价“涨-平-涨-平”这样的波段还有3个左右。

您说的单月1.6万套看来指的应该是北京。北京年后二手房交易确实有回暖迹象。带看量、挂牌量、交易量、新增客户量都在上升。并且纵观四个一线和主要二线城市，差不多走势都是一样的。但是三月份的“回暖”，是不是意味着楼市真的转暖，房价要抬头了呢？

那可未必。

每年三月份都是房地产最关键的月份

对于一年当中的楼市来说，三月份一般都是最关键也是最活跃的季节。新房市场方面，开发商在经过春节后，往往会加大推盘和销售力度，希望在传统旺季能打个开门红；而二手房方面，春节过后，二手房市场上都会因春节积压一些卖房和买房的客户，伴随着气温的回暖和对新一年的希望，会有比过年期间更多的人交易房子，给人一种回暖的感觉。

从历史看，3月份都是房地产最关键的月份，因为每年3月份都是全国两会召开的月份，也就是一年当中房地产政策实施的开端。很多大涨年份都是从年后的三月份开始的，很多调整的年份也都是从三月份出台的政策开始转向的。比如最近的一轮房地产周期，就是从2015年“330”新政开始的，又是从2017年“317”新政结束的。感兴趣的朋友可以搜一下330和317是怎么回事。

种种迹象表明今年房地产整体没大行情

小时之前就判断了，2019年全国房地产不会有大的上涨行情，会比较平稳，现在仍然是这种看法，原因再强调一次：

一是今年总基调“稳”字当头。今年的稳不是抑制上涨的“稳”，而是防止下跌的“稳”。现在确实有个别三线以下城市，有一些调控放松的迹象，这些都是为了防止下跌而采取的稳定措施。但因城施策的总方针，决定了政府希望房地产保持平稳。既不希望张，也不希望跌。

二是热点城市调控不会放松。现在媒体看到一个政策出台，还没看清楚，动不动就理解成调控放松。比如全国统一的减税政策，个别城市的人才引进政策等，其实主要都不是针对楼市的。对全国影响最大的一二线城市，今年调控不会放松。原因是一线城市人口调控的总目标，以及部分二线城市仍然有一些存在着上涨动能。并且这两天中国经济网、经济参考报、中国青年报等媒体一再发生，坚持“房住不炒”，定调很明确。

三是新房市场供应量增长。12大一二线城市整体房源供应量都是在增长的。尤其以北京为例，北京为了稳定市场预期，建立长效机制，从供给侧加大力度，推出了大量的限竞房和共有产权房，今年计划完成保障性房屋18万套。从目前市场上看，新房库存量比较大，去化周期长，且这些房子都是限价的，会对房价上涨起到明显的抑制作用。

四是热门城市房价仍处高位。目前看，多数热点城市房价虽较历史最高价有一些回调，但降幅并不大，多数城市房价仍处于高位。高房价对于进一步炒作来讲，本身就具有抑制作用，因为绝大多数人已经玩不起了，接盘侠想接也接不住了。如北京，虽然调整后的价格比317最高点降了15%左右，但这个最高点是在一个月内形成的，跟最高点的尖上相比其实没意义。房价仍然在高位，其实没大变化。

五是房产税是一把悬在炒房投资者头上的剑。虽然房地产税何时出台，怎样征收，征收多少都是未知数，但是对于他出台的确定性，会自然对具有投机投资炒作属性的购房行为产生无形的抑制作用。

上面分析了这么多，都是定性的比较抽象。我们从目前实际的数据看，也能找到没有大行情的定量支撑：

一是3月份的季节性回暖是历史规律性的。不能单从3月份成交比之前几个月增长，就判断回暖。一般3月成交量环比2月份大增，都是因为二月份有春节的影响，并不是可比的大增。

二是今年其实很多热点城市回暖力度不及去年。比如四大一线城市除上海二手房成交量创的是近三年新高外，北京深圳广州都是创近几个月的新高，其实都还没有去年同期成交情况好。而去年已经能够验证没有形成什么大的行情，反而年中后继续调整，今年也难说不会重复去年走势。

三是同一城市二手房和新房走势出现分化。很多城市二手房成交行情好于新房，比如北京，二手房成交量和价都有上涨，但是北京新房成交均价却在下降，因为供应增加，去化不理想，有些楼盘在选择降价促销；也有城市新房增长，而二手房回落，比如广州。新房和二手房分化有多方面的原因，但至少说明没有出现同步上涨的局面。

四是房屋均价并无明显上涨迹象。目前看，一二线城市主要是二手房成交量的整体回暖，而且多数城市增加的量也都在正常的合理区间内，并没有爆发式的增长。而成交均价则是涨跌互现，比如上海新房均价环比下降8.5%，北京新房3月比2月环比下降2000元/平，成都二手房成交量大涨，但均价下跌；主要城市整体并没有明显的出现价格上涨情况。没有价格的上涨，就谈不上是真正的回暖。

五是一个最重要指标决定着房地产市场没大行情。这个指标就是在售房源量。以北京为例，去年上半年小阳春行情时，北京二手房在售房源量是持续下降的，造成了一些地区先出现局部房源紧张，带动房价上涨，换句话说去年同期是卖的多，买的更多。而今年不同，今年春节后，从链家公布数据看，二手房在售房源量比春节前是持续增加的，并且大幅增加了将近1万套（春节期间外网最低51000套左右，现在是60000套以上），也就是买的虽然多了，但卖的更多了。这就使供需不会朝局部紧张方向发展，而是向宽松方向发展，从而不会诱发房价上涨。无独有偶，目前，杭州、合肥等热点城市二手房在售房源量都在大幅增加，合肥二手房挂牌量涨幅较大，快接近7万套；杭州市区二手房挂牌量接近6.25万套，已经是几个月前的3倍。二手房在售房源量大增，与前几年房产投资获利套现有一定关系，再次局面下，不要说房价上涨，恐怕应该是下跌的开端了。

综上所述，小时还是重复之前说的观点，今年整体房地产没有大的行情。

至于问题问得四月份走势，因为网签的滞后性，四月份成交量应该也不低。但纵观全年来看，今年北京的上涨的表现、动力和基础其实还不及去年，如果想买房可以不用太着急。

（了解北京房地产走势，可关注头条号“小时聊京房”）