根据我的实务体会，大概总结如下，未做系统调研，应该很不准确，仅供参考：

惠州二手房交易不活跃的因素大约如下：

1、房屋持有人存在比较严重的惜售心理。由于惠州房价长期处于洼地，持有人与周边比较，心理上总是存在看涨预期，转售的意愿不很强。除非发生重大事件必须尽快变现。

2、另一个方面，正是由于惠州二手房价较长时期横盘徘徊，不是资本理想的投机区域，不符合炒房游资的计划，买入愿望不强。

3、资本对惠州新房的投入愿望更强，是因为惠州新建项目的规划和卖点的针对性更契合当前附近区域和对生活有中长期目标的人群，尤其候鸟或半小时、1小时圈的人群，因此新房的去化相对近3年来一直稳定在较高规模。

4、金融、行政、营商、服务等软环境系统性倾向于支持新房市场，弱化二手房市场。

1，惠州房产市场是一手新房市场，城市化进程为6%，目前新盘还有大规模空置，二手房价格对比新盘没有明显价格优势，二手房市场只有在房价上升期才会有市场，而惠州已经多年价格没有明显变动了，这是城市化发展的第一个原因。

2，惠州一手房市场空置率高和惠州的城市化发展速度和产业结构强相关，惠州产业主要是制造业和房产业为主，没有高科技产业，一个BYD很难吸引太多高端人才常驻惠州。同时，没有轻资产重利润的产业及产业集群，而制造业只有5%的高管是高收入群体，无法支撑房子的额外价值。

3，惠州人口基数还远远不足，很多购房者都是旅游购房者和投资购房者，像双月湾、十里银滩等。没有本土购买力支撑的城市，无法支撑房子的长期价值。

4，除了新房市场远未饱和，加上没有支撑高收入群体的高端产业，另一方面，从银行办理二手房交易速度也能看出惠州二手房市场将在较长一段时间没有明显改善，在惠州交易二手房，从签合同到收到尾款至少3个月，6个月拿到尾款的也大有人在。

论珠三角的经济活力与房价？

长期以来，以深圳，广州为双核，东莞，佛山，惠州，珠海，中山为支点的珠三角引领改革开放之先，一省之力堪比一个中等发达国家（西班牙，意大利），南下广东挣大钱，20年深入人心，经济地位和财政收入冠绝全国。

毗邻港澳，政治地位也不错，如今更是组成粤港澳大湾区，但是经济优势已经被以上海，南京，杭州，合肥，宁波等城市组成的长三角世界级城市群所赶超，取代。

从地理位置上，珠三角居于南中国，一直以来对江西，湖南，广西，贵州，四川，重庆吸引力大，广东大发展依靠大量外来劳动力支撑，如今珠三角房价高企，南方各省会都在打造省会都市圈，成都，重庆，长沙，贵阳都各有特点，吸引省内人口回流。广东发展后劲只依靠省内人口不足以成为世界级湾区，房价必然稳中有降。深圳4万一平的房子，不如长沙一万的房子舒服。

长三角三省一市，各有分工，又互相竞争，域内人口接近2.5亿，本地市场足以支撑，苏杭自古繁华，人文素质和历史文脉，商脉绵延不绝。随着高铁轨道快速通达全国，对华中武汉，南昌，华北济南，青岛等城市越来越有吸引力。长三角肩负着更大的扶贫，共同富裕任务，未来将吸引重庆，陕西以东的广大腹地。