我是袁哥，我来回答

青岛房价不是暗降，已经是明降了，尤其是二手房的价格降幅之大，二手房市场往往更能反映房市的真实情况。

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青岛二手房降价明显，青岛房价确实降了

仅以青岛城阳区为例，在2018年城阳区新房价格在15000元到20000元左右，以城阳当地知名开发商青特开发的青特小镇；青特汇豪官邸等多个项目均价都在17000元以上，而且热销。现在以我个人2016年在城阳区青特赫山的投资一套房子为例，去年中介联系我时，普遍给出的价格是17000元到19000元每平米，而现在普遍是15000元左右（带精装修）这就是最真实的，另外前年；去年房产置业顾问很少有主动推销的，而从今年7月起每天都有青岛区域的置业顾问推销房源，这就最真实的反映。包括青岛其它区域的房价都有不同幅度的降价，包括去年最热的西海岸区域，这已是不争的事实，无需辩论。

02

青岛房价下降，即是反映了房地产市场规律，也是调控带来的影响。

青岛以它独有的魅力吸引了全国各地的人们，甚至于世界各地。尤其是上合峰会的召开，即墨及莱西划归青岛市，包括国家级新区西海岸新区的成立，等一系列的大动作后，房价得到了飞速发展，并且成为新晋一线城市。在近二年的时间如即墨，房价上涨了3到4倍。而青岛市整个区域内的收入水平并不高，2018平均月工资5733元。如城阳，即墨；胶南；莱西等地，且本地土著很多都是依赖旧城改造等原因，才得以住进楼房，购买力弱。

青岛市近几年外来人员减少，由于外企减少；生活成本高；工资水平偏低，同时青岛本地人大青岛思想严重，外来人口减少。又加上限购原因，实际上形成了外地人有实力的没有购房资格，有资格的本地人无力负担高房价的“尴尬局面”房价下降也是必然的趋势。

但从长远看，青岛必竟经济发展水平及城市地位决定了房价未来还是非常有潜力的

03

青岛房价下降，对山东省城市有直接示范作用，对于全国有一定程度的直接和间接影响。

至于青岛房价下降，由于青岛的知名度及在山东省的独特的地位，势必对青岛周边的城市房价直接示范作用，至少青岛附近的日照市已受到影响，日照的房价在8月份仍在上涨，新市区个别项目已突破2万元，直逼青岛房价，只要略微比较，就知道房价过热，到了9月交易量直线下降。以及对山东省所有城市影响，省会济南房价也已下降。最终会形成对全国的间接影响。因为青岛的经济总量全国城市排名第十二，2018年经济总量1·2万亿元，是全国的经济强市，加上青岛的知名度及山东独特的地位，都会直接间接的影响到全国各地购房者的心理预期，从而直接间接的一定程度上影响到全国。至于影响有多大，深度有多深，只有拭目以待。

结语；

青岛的房价确实降了，房价下降的原因即有市场的原因，也有调控干预的原因。同时青岛房价的下降给山东省房地产市场及房价有直接的影响，而对于全国有一定程度的直接和间接影响。同时我个人认为，青岛房价的下跌是暂时的，阶段性，经过调整震荡后未来房价仍然会上行。

我是袁哥，请关注我，为你房产投资答疑释惑。

我的回答很明确，青岛的房价没有，也不可能存在大幅度、系统性的降价。现在有些楼盘低价促销，二手房急于脱手，出现了部分楼盘在100%甚至300%上涨之后微跌几个、十几个百分点的情形，但这不能说明房价就这么降了。

事实上，这个问题问出来，还有阅读量，就说明还有很多人关注楼市，很多人想买房，持币待购，很多人“痛骂高房价”无非还是想要属于自己的一套房。

而这现象，正是把房价推高的主要动力。换言之，大家都明白，现在的房地产并不是真正凉凉，而是政策强行抑制消费环节的购买力罢了。

真正的凉凉，是这类文章、问题不再出现，房地产无人关注、房子没人想买的时候，自然房价也就一泻千里了。

请记住一句话，中国的房地产不是一股脑儿没心没肺涨下去的，而是有阶段性、周期性的特点，某些年政策放开，房价突然暴涨甚至翻倍、翻好多倍，某些年控制，不涨，甚至微跌。

从图上可以看出，房价上涨走势跟心电图没啥两样。现在正是刚涨完一波，政策严厉控制的周期，而下一波上涨周期、翻倍周期发生在什么时候，政策什么时候放开，具体哪一年不好说，但这肯定是必然到来的。

毕竟青岛是计划单列市、新一线城市、热点旅游城市、人口净流入大城……

顶着这些名头，加上中国的城市化比例还很低，农村还有大量人员需要进城，因此，青岛的房价还远没有到凉凉的时候。

顺便说一句，很多人怀疑为什么政治经济学上“价格围绕价值波动”在房地产这里失灵。其实考虑M2、通胀以后会发现，并非房价围绕某个值波动，而是房价收入比、房价房租比围绕某个值上下波动。

如青岛而言，自从90年代房改以来，房价收入比一直都是2-4，也就是2-4个月工资可以买1平米房子，这一数值20年来只是上下波动，未曾变过。

这也是为什么我始终拒绝承认青岛房子透支潜力、出现泡沫的依据所在。未来随着青岛的社平工资继续上涨，3-5年后房价收入比必然达到一个很低的水平，甚至回到2015、2016年的样子。买房会变得很容易，但是房地产商和地产相关行业（钢材、水泥、家装、家具、家电……）则苦不堪言。为了保就业，保经济，届时在某个时刻点，购房政策势必放开，房价随后又是一轮暴涨。

当然，这个上涨周期，大概率不会出现在2019年、2020年。