济南是一个比较尴尬的城市，GDP省内的老三，省会首位度全国倒数第一；市内面积狭小；经济不够发达。济南的房价在国内的省会城市里面，也属于较低的价格。这与堂堂山东的经济地位实在不相称。济南房价不高有其自身的原因。总体来说，我认为，除个别热点地区外，2018年济南房价总体来讲是稳中下降的局面。

1、济南房价在过去两年已经严重透支上涨空间。在2016年以前，可以讲济南的房价一直不温不火。2016年到2017年，济南的房价从7000-8000元一路上扬，目前万元以下的房产基本都在远郊县区了。这一快速的上涨，引起上层的高度重视，在目前的政 治 环境下本地 政 府不得不采取措施打压房价，也直接导致了2017年的更严格的限购政策出台。限购直接导致了成交疲软，出现有价无市也是必然。

2、新旧动能转换政策，将引导济南主城区产业和人口分流。前所未有的济南城区北跨已经作为2018年的重点工作，黄河北地区1000多平方公里的新旧动能先行区建设，将疏解济南老城区部分人口；莱芜与济南的同城化，也是济南的南部空间扩大；济南地铁建设，也有力地疏解老城区人口的东西方向转移。这些措施，可能会引起新建城区的房价上涨，但是幅度不会很大。限购不解除，总需求量不会扩大，选择性增加，必然导致整体价格下降，尤其是对过去上涨较多的地区，价格下行是必然。

3、济南经济发展缓慢，居民收入较低，难以支撑房价上涨。济南与北上广不在一个档次，与省内的青岛相比，工业不发达，商业也不够强大。济南对外来人口的吸引能力较弱，也就没有大量新增购房人群的产生，这些对济南的房产市场是极为不利的。

济南的房价已经被严重高估，2018年，济南房价稳中略降的可能性更大。