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谈谈一手房、二手房的市场交易流动性和它们的销售销量。讲讲它们，近几年来的发展前景，以及他们的发展限制与原因。中国房地产房价以及房子交易碰到各类问题，一直是购房民众们讨论的热门话题。中国房地产属于资本主义市场，所以房子价格涨、跌幅方面根据资金链在房产市场流通性决定。问题所提到的:“一手房销售还好，二手房流动性为什么越来越差，背后有啥实质问题。”根据问题所提到的，我有以下分析和建议:一.一手房销售、二手房销售情况分析:

人们的生活物质越来越好，进行购买房的人越来越多。▲01.一手房销售情况进行分析:

①一手房近期销售情况。

【1】房价销售走势涨幅

根据近五年来，中国房地产行业居民住宅商品房子销售总面积，以及商品房销售总金额总体上来讲是一个保持持续上升的趋势。就在2020年上半年期间，我们中国房地产全国居民住宅商品房子销售总面积总共6.11亿平方米²，根据官方权威数据表明相对以往同比下降了高达7.6%左右，2020上半年房产销售新房商品房成交销售金额仅5.96万亿元人民币，相对来说比较以往同比下降了2.8%左右。与此同时中国房地产新房居民住宅商品房销售平均价格相对来说算是稳定缓慢上升状态。

【2】2020年全国上半年房子房价基本平均价格稳在10000/平方²/万元左右。

②根据新房的官方数据表明，商品房新房方销售相对稳定。

经过官方数据的发布，一手商品房的销售以及销售额相对来说比较稳定，没有受到疫情巨大的影响而波动比较大范围。中国一手房的价格相对来说是持续一个缓慢上升或者下降的趋势。

总的数据表明，一手新房的居住商品房没有受到疫情巨大的影响，相对来说房价是比较稳定的，还有销售量没有大幅度的上涨或者下降，上涨或下降只是开发商的一组营销手段，所以没有明显实质上的的变化。

▲02.二手房销售以及流动性进行分析:

①二手房近几年销售情况:

根据链家官方的数据发布表明，二手房市场成交量越来越低。2019年上半年月份同比上升到20%～30%左右。2019年下半年同比下降10%～20%左右。到2020年1月份～2月份这个时间段二手房成交量，同比下降30%多。

根据链家官方数据都表明二手房的成交量越来越低，特别是一、二月份疫情爆发时期，二手房成交量同比下降高达30%多，这个数据是非常猛速下降的，导致二手房的成交量和成交金额受大巨大影响，二手房市场比较萧条。

②二手房流动性越来越差原因以及后果

根据二手房的市场上的成交量以及种种因素导致二手房市场现在比较萧条。【1】二手房流动性越来越差原因:

(1)限购令政策抑制。“坚持房子只住不炒”原则。限购令的的颁发，中国商品房得到控制，遏制炒房客，炒房团无法进行操炒作房子。导致房子没有办法进行大规模的销售出去，所以房子的流动性越来越差，跟政策的抑制关系非常大。所以政策的抑制，对于炒作房子的这种行为打击与控制，导致二手房的流动性越来越差，而且销量越来越低的主要因素之一。

限购多套房人员在进行投资房子，禁止他们把房价炒作更高，如果不加以控制，房子价格会越来越高，及时控制了现在目前房子价格也是非常高的。

(2)二手房成交过程中产生的税费比较高

当购买二手房的时候，首先会考觉它的税费，有些二手房税费特别高。买房子税费高低主要看看有没有满五唯一，还是只是满二唯一！♢满二唯一、满五唯一二手房是交易中的一种术语

⑴.满二唯一名词解释:满二唯一通常说的是二手房交易的房屋产证日期满两年时间了，如果满两年的二手房在交易过户的时候是免交增值税，只需要交契税和个人所得税即可。

⑵.满五唯一名词解释:满五唯一通常说的是二手房交易的房屋产证日期满五年时间了，并且房主家庭唯一它套房子，那么这种情况只需要交一个契税即可！

⑶.根据满二唯一、满五唯一名词解释可得出，不满足条件的，缴纳二手房交易过程中产生的税费是非常高的。如果不满二还要缴纳营业税及附加税全额5.5%。这一笔对于普通居民购房者来说，压力是非常大的。

(3)二手房缴纳中介费用高

二手房交易和找房子购买，只能找中介介绍房子购买！那么就意味着要缴纳中介费，中介费，有些中介收费是非常高的。通常收费一般是1%个点，但是大部分中介收到3%～3.5%个点，这是非常高的一次中介费，有些小中介甚至收4%～5%个点，这就是一种违法行为。所以买二手找中介是一件非常重要的事情，如果找错中介的话可能房子的本金和房子的中介费有去无回，这种事情屡见不鲜。

所以，购买二手房房子的时候，找中介一定要找那种比较正规而且是大中介，如果找小中介被骗的几率是比较高的。以往的种种经历，二手房中介欺骗客户的钱。然后跑路的是比较多的。这种二手房交易市场上的恶劣行为是非常常见，注册成一个皮包公司就进行宣传假房源，用虚假的市场信息去欺骗客户缴纳中介费等等，这些事情非常常见。

(4)房价比较破旧，房屋事故，这些问题安全隐患多

⑴.房子比较破旧

购买二手房基本都是满二唯一或者是满五唯一的房子，那种房子是比较老旧的。而且装修的风格和现在的风格是天壤之别，如果再去花一笔钱去翻修的话，那都可以买新房子了。所以买二手房的房子是比较破旧，所以重新装修再花费一笔钱，这是得不偿失的。所以导致二手房子比较难流通，就是这个原因是比较主要的，还有二手房的房子破旧的会存在许许多多安全的问题，比如墙体的破裂，厕所、地板漏水，天花板掉粉等等。这些问题都是二手房子比较常见的事情。

⑵二手房子翻修的几率比较高，房子房屋里面存在安全隐患的事故比较多。

有些房东的房子翻修过，或者是房子里面出现过命案或者是其他的病故事类，不想住这个房子了，然后重新翻修一遍，把这个房子交给二手中介进行去挂牌售卖，这是一种非常劣质的行为很多人都知道被称为“阴宅”。所以，购买房子的时候选择房屋是非常重要的事情，如果选择不对的话，那么出过事故的房屋，有些人住会身体上不舒服，或者是更严重的事情发生，这类的事情在我们中国二手房市场是常见的事情。所以有些中介为了赚钱中介费，促成房子交易，并没有把这些情况告知买主，所以把卖方的房子卖给买主之后，家庭居住的话，会出现此类的问题比较常见。

二.导致二手房流通性越来越差的原因我有几点建议:

①抓好中介信息真实性。有些中介公司为了赚取中介费，并没有把真实的信息告诉买主，房屋的信息和房屋的事故类问题。对于买主来说，那是一件非常重要的事情，如果没有告知这是一种非常低下的职业素质。所以导致二手房的流通性越来越低的原因。因为买家不敢再去信任二手房市场，所以就会选择买新的楼盘，导致二手房市场的流动性越来越低。

②减少二手房交易的税费。如果二手房的税费还是那么高，那么很多人都会选择去排队买新楼盘的房子，因为新楼盘的房子不需要缴纳很多的税费。二手房的税费如果是没有满二唯一，那么还要缴纳交营业税费，如果是满二的，还要交个税和增值税。对于很多人来说，这是一件非常艰难的事情，好不容易首付买个房子。但是房子的税费是一笔对于普通民众来说是很高的高额支出。

总结:所以对于二手房的市场来说，如果没有进行再次的改革和政策的扶持，那么二手房的流通性就会越来越差，导致二手房很多的中介公司和二手房的房子无法抛售出去。

因为二手房的价格还有缴纳税费和一手房的新楼盘价格差距没有多少。很多人都会去选择买一手房的房子，而二手房的市场就会越来越萧条，直到二手房市场也许有一天会消失，这不是不可能的事情。因为二手房的中介公司并没有促成交易，那么二手房中介公司就会面临着破产，那么二手房的市场逐渐会走向名存实亡，这是一种非常有可能的趋势。