一、为什么说房地产经济是虚拟经济？

房地产有使用价值，其构成要素是地价、造价以及附在它上面的税费和其他费用，当然还包括地理位置等特殊因素。房子的实际价格由使用价值和实时供需矛盾所决定。这部分价格属于实体经济。当房子的价值高出使用价值，就成了虚拟经济的产物。

1、房地产如果是炒买炒卖，就不属于实体经济。如果是这样，三亚的房子最多也只能是三四千，北京二环外的房子最多也不过七八千，怎么能卖三万四万甚至七万八万呢?所以现在的房子已经远离了居住功能，变成了一种投资品，它的价值已不再是使用价值而成了投资价值。所以房地产也就成了虚拟经济的产物。

2、房子如果只是用来住的，房地产自身需要砖瓦沙石，就是实体经济，如果是用做炒作的，就是虚拟经济了。

房子是用来住的，它的价值就是使用价值，其构成要素是地价、造价以及附在它上面的税费和其他费用，当然还包括地理位置等特殊因素。房子的价格应该由其使用价值和当时的供需矛盾所决定。这样的房地产价格体系应该属于实体经济的范畴。

3、房地产成了虚拟经济，那么投资房地产就成了高风险的行业。它的资产价格是虚拟的，是有溢价的，如果溢价严重就成了泡沫，三千元的房子可以卖两万，同样它也可能只卖得起三千甚至二千八。

房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。

作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。

法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。

二、2021房企债务违约对社会的影响？

中国房地产经历了近20年的狂飙突进，其中包括10年的膨胀发展。在全民买房的热潮的推动下，全国各地大量房地产公司如雨后春笋般地大量涌现出来，而且个个都赚得盆满钵满。

然而，目前房地产行业的生命周期已经进入尾声，在国家“房住不炒”的宏观调控政策及全球流动性收紧的大背景下，未来房地产的发展趋势可以简单用一个字来概括，那就是“稳”。

进入2021年以来，房地产行业陆续发生了一系列债务危机，年初，头部房企华夏幸福首先触发债务危机，其债务逾期本息合计高达52.55亿元，涉及银行贷款、信托贷款等债务形式。继华夏幸福后，泰禾、蓝光、阳光100相继构成债务违约，而近期房企巨头恒大也爆出了债务危机。

自2020年以来，房企破产数量超470家。仅2021年上半年，全国就有超过165家房企发布破产公告。而目前房地产业债券违约主体有逐渐向大型房企延伸的趋势。

面对房地产行业越来越大的债务违约风险，国家增加了调控力度，从去年下半年开始，房地产调控形势火速升温，自2020年8月开始的“三道红线”融资新规到房地产贷款集中度管理制度，再到今年持续展开的“经营贷”违规调查，针对房地产行业的金融监管力度在不断加强。

房地产贷款审批进一步收紧，使得房地产企业的融资压力越来越大，尤其是对资金密集型的企业来说显得更为突出。

然而，从今年下半年的情况看，与政府债务、居民债务相比，最大的债务风险主要来自于大型房地产企业。

据国家资产负债表研究中心测试，2021年第一季度中国实体经济杠杆率为267.8%。其中，非金融部门杠杆率161.4%，居民部门杠杆率62.1%，政府部门杠杆率44.3%。政府部门的债务风险具有相当的隐蔽性，居民部门的债务（房贷为主）主要是长期债务。就短期风险来说，企业债务风险，尤其是大型房企的债务风险更加突出。

房地产本身就是一个资本高度集中，高杠杆行业。今年一季度资产负债率接近80%，比前两年进一步提升。华夏幸福、泰禾集团、天房集团这三家大型房企违约规模分别为130亿、104亿和98亿。

今年，房地产开始严格实施“三道红线”政策：剔除预收款后的资产负债大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1。如果踩中三道红线的，接下来不得增加有息债务；踩中两道红线的，有息债务的规模年增速不得超过5%。

目前看，融创、恒大、绿地等不是大型房企都已踩到两到三道红线。其中，恒大踩中三道红线，2020年公司剔除预收账款的资产负债表为83.4%，净负债率为159.2%，现金短债比0.47。此外，恒大融资成本高，年化超过8%，因此，恒大偿债压力大。

近几年来，房地产信用债偿债规模越来越大，今年开始进入集中偿债的高峰期。2018-2021年房地产到期债务从2500亿增加到6500亿。另外，美元债到期债务大幅扩张，同比增长68.5%。

而到了2021年，无论是境内债还是境外债，房企都进入了偿债高峰期。其中，美元债到期规模达3700多亿人民币。恒大未来3年是美债偿债高峰期，今年到期债务规模20亿美元，2023年50亿美元，平均利率超过8%。

中国房地产是典型的高周转、高杠杆、高负债模式。通过举债进行扩张，在楼市繁荣期，谁敢于负债、敢于加杠杆，谁就能一飞冲天。因为，在楼市火爆的时候，楼盘卖得快，资金也回收得快，开发商根本就不用担心资金链断裂，短期内就能回款。

然而，当宏观调控开始的背景下，这些高杠杆企业，自然会面临资金链断裂带风险。目前，房价涨得快、卖得好的房子都集中在一二城市，而其他地区房价不仅不涨，而且还有进一步下跌的可能。

自2020年以来，福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家头部房企均出现债务危机，它们在全国各地开发的楼盘均出现了烂尾或面临烂尾的风险。过去，烂尾楼盘都集中在三四线城市，而目前，就连北京和上海都出现了烂尾楼盘。

之所以会出现这种情况，就是因为房地产市场的扩张速度完全超出了市场预期和实际需求。大多数企业的资金链本来就绷得很紧，所以现在调控政策一收紧，马上就会出现资金链断裂和债务风险

面对未来可能出现的债务危机，房企应该积极采取措施应对，及时化解风险。

一、转变经营理念，彻底摆脱对高杠杆、高周转的依赖。

改变既有的经营管理理念和负债驱动、规模增长模式，始终保持企业的低负债经营，以确保现金流的安全。

二、调整经营策略，提高运营能力，加大推盘力度，带动购房置业需求释放，加快销售回流现金

三、积极拓展更多融资渠道，优化债务结构，降低融资成本

四、努力提高企业的信用评级

当前，在金融监管常态化的情况下，企业的信用评级将会发挥更大的作用。一方面，财务状况良好的房企将能获得更高的融资额度，有利于企业调整融资成本和结构，从而在企业发展和集中供地中受益；

另一方面，财务状况较差或杠杆较高的房企，融资量增长受限。同时，部分房企的新增融资成本或将上升，当前这些房企应以降杠杆为目标。

结语

2021年，处于疫情、偿债高峰和融资新规三重压力之下的房地产企业，必将是极为艰难的一年，不过，房企只要励精图治、勇于改革进取，努力化解风险，应该能够度过难关，而风雨后或将迎来一片新天地。

三、买万科的期房有风险吗？

按理说只要是期房就有风险。但是万科期房风险很小。关注房地产企业的人们都知道，万科之前多年一直是行业标杆企业，稳扎稳打，不激进，不夸张。是一家很务实的企业。在几年前房地产还处于上风口的时候，万科高层就嗅到了危机的味道，喊出来万科要活下去的口号。

万科项目都比同一地区的其他项目更保值，所以说是可以信赖的，不用太担心