2021年开年的昆明楼市，如果位置不好、没有优质教育资源配套、没有地铁的楼盘或小区，房子基本上卖不动。

这是一位从事房产销售6年的销售经理真心之言。

他说，2019年的昆明楼市，房价节节攀升，在人们买涨不买落心理影响下，昆明市多个在售楼盘，销售一路看好。

进入2020年，突如其来的黑天鹅事件，遏制了很多人上半年的买房需求；进入下半年后，被压制了半年之久的需求，开始在六七八月份释放出来，进入9月、10月后，诸如大宗购买的房产，除了部分刚需置业者和改善性需求换房外，整个市场环境对于投资性购房有一定抑制。

尤其是房价高企的今天，以100平米房子至少需要140-180万元左右的资金，20%首付比例后，贷款购房者至少需要向银行贷款100万元以上的资金，对于平均月收入在5000元左右的工薪阶层，贷款30年、月还款额高达5000-6000元的今天，很多人一度士气高涨的房产投资热情，有一定的抑制或压制。

在省外置业占比达34%、省内置业者占比达35%的昆明楼市，进入2021年后，因为少了省外置业者的积极参与（没法来昆），州内置业者更加理性，而31%占比的昆明本地置业者日趋冷静，楼市热闹程度，比不上2019年同期，也没法和2020年相比，房子确实不是太好卖，最起码，没有任何优势的房产基本属于停滞状态。

总体上来说，昆明的房子不太好卖，相比于房价差不多的省会城市武汉，合肥来说，昆明的房子肯定没有同价位其它省会城市好卖，尽管昆明是全国空气质量和旅游环境最好的省会城市之一。

今年三月份，昆明平均房价13000多元，武汉14000-15000元左右，合肥则是14000多元左右，三个省会城市的房价基本在同一水平线上。

人口数量上，合肥和昆明跟武汉不是一个量级，我就直接对比一下合肥和昆明的人口数量。一般本省的人喜欢在省城买房子，省内人口多，省城的房子就卖得比较好。

安徽总人口6000万人左右，而云南总人口4700万，两者相差一千多万。昆明常驻人口680万，而合肥常驻人口780万。昆明四季如春，是世界知名的旅游胜地，近几年经济发展也比较快。

2019年昆明的经济总量位列全国省会城市第12名，合肥则是第九名，人均GDP合肥11万，昆明9万。我对比的是2019年数据，因为2020年疫情影响，数据不太准确。

昆明的经济是落后于合肥的，人均收入也稍微比合肥差一些，同时，合肥市面积11000平方公里，昆明面积则达到了23000平方公里。昆明的面积也比合肥大了一倍多。

在房价，人口差不多的情况下，肯定是经济发达一些的地方，房子好卖一点。

黄金地带，房子都好卖，有学区房，交通便利的地带，比如月牙塘，宁康园，金江小区，万科金域堤香等，入住率就特别高。而有些区，比如呈贡区，目前昆明最大的楼盘在呈贡区，占地四千多亩，有300多栋高层，不过入住率只有20%不到，基本上符合“鬼城”特征。

小区配套好，交通便利，设施齐全，即使房价远远高于平均房价，也能卖得不错。比如盘龙区的金江小区，均价28000一平米，滨江俊园，均价30000一平米，购房者热情依然非常高。

价格稍低一些的蓝光德商天城，售价11000一平方，东原启城只有9500一平方，价格虽然低，但是远离市中心和学区，房子不太好卖。

总的来说，昆明面积大，人口少，房价相对于经济差不多的城市偏高，所以房子不太好卖。房价之所以偏高，首先昆明和贵州这两个西南城市近几年经济发展特别快，第二空气环境全国一流。尤其是19年公布的全国新一线城市，昆明取代了无锡，入选了全国十五个新一线城市榜单。虽然无锡经济总量是昆明的两倍还不止。

入选新一线城市，也成了昆明房价上涨的推手，这两年昆明房价就涨了两千块钱左右，成为除去四个一线城市之外，全国房价上涨最快的城市之一。

不过，昆明由于这两年经济发展较快，净流入的人口也比较多，过去两年净流入口一百多万。净流入人口的城市，房价上涨是必然趋势，有的机构预测昆明今年房价会超过17000一平米，也不是完全没道理。