佛山房市从2017年到2020年几乎是横盘状态，长时间的横盘也为房市暴涨积蓄了足够的动能。

在此背景下一些自媒体大号也鼓吹佛山房市价格洼地，佛山惊现全国炒房团。

树欲静而风不止，地王激起千层浪。

陈村新地王创纪录22000元/㎡的楼面价，直接带飞陈村楼市。地王刚出，周边一手楼盘应声封盘提价十个点，开发商纷纷摩拳擦掌，下一代地王呼之欲出。地王出现就是意味着开发商吹起了涨价的号角。

涨涨涨就变成了2021年佛山房市的主旋律。开发商不仅要涨价，而且涨的理直气壮，还要涨的广而告之，如果您对此次涨价不服气，那就继续涨价，涨到您服气为止。

来看一则某开发商涨价通告，今天不下定，明天再涨30万，这是多么的豪迈奔放！

在房住不炒的大背景下，佛山房市呈现出魔幻色彩。一方面广州、东莞被约谈，另一方面佛山房价狂飙，地王频现。

佛山处在湾区旋涡中心，可正因为处于旋涡中心才有暂时的风平浪静。

对地方ZF来说，佛山调控压力并不大，佛山此波房价上涨分化极其严重，房价上涨仅表现在千灯湖板块、临广板块、地铁沿线。

而其他譬如三水、高明、顺德南部、禅城西部等大部分区域依然处于横盘状态，佛山房市并未形成普涨之势，所以佛山平均房价涨幅依然处于平稳可控区间，没被住建部点名并不奇怪。

佛山这波上涨有以下2个特点：

1、核心城区涨势凶猛

千灯湖板块涨势最盛，千灯湖的涨价逻辑和其他临广板块都不一样。

千灯湖涨价是因为长期缺货，供需失衡，这点和东莞很像，东莞新房供应和成交远低于佛山。

2020年东莞大涨的原因是房子供需失衡，而非深圳客外溢，所以在2020年东莞中心城区房价涨幅是高于东莞临深板块的。

同理，千灯湖2020年到2021年涨幅也高于三山、金沙洲、陈村等临广板块。

2020年千灯湖只有保利天悦一家一手供应，作为豪宅标杆的天悦带动千灯湖二手有30点以上涨幅。

千灯湖业主有足够傲娇的理由，保利天悦已经喊出了6.5万的天价，千灯湖业主就有卖4万+、5万+的勇气和底气。

遥想疫情刚解封的2020年4月，千灯湖2万+二手货还比比皆是。

此一时，彼一时，千灯湖业主看着蹭蹭蹭上涨的房价每天在被窝里偷笑，心情不好的时候提价个三五十万，哪还会有什么不开心的事儿？

急需改善型的买家一方面害怕现在入手高位站岗，另一方面又担心房价继续上涨错失市场红利，焦虑地睡不好觉。

那么问题来了千灯湖还会不会再涨？

短期内，千灯湖会依然缺货，短期会延续上涨势头，不过千灯湖的替代产品映月湖蓄势待发，而且夏北旧改万科和碧桂园摩拳擦掌，最关键的是千灯湖价格太高，地主家也快没有余量了，有钱人也直呼太贵！

我的判断是千灯湖二手快要进入横盘状态，长期来看未来依然可期。

2、这次涨价临广板块表现突出

三山是整个佛山除了千灯湖表现最突出的板块，三山崛起是活脱脱的一个穷小子逆袭为高富帅的案例，搁在两年前提起三山新城，禅桂土著一脸嫌弃，现在则是满满的羡嫉。

三山也是争气，相继产业落地、轨道落地、配套落地、教育落地。

在佛山11号线和港口路隧道带动下，“新广”更是蜂拥而至， 比起广钢，比起荔湾，三山就是价格洼地。广州客外溢是推动三山乃至临广房价上涨的核心动力。

三山拥有让千灯湖眼馋的轨道网络。

三山涨，三山涨，三山涨完平洲涨；平洲涨，平洲涨，平洲涨完北滘涨；北滘涨，北滘涨，北滘涨，北滘涨完陈村涨.....

仿佛萝卜蹲游戏一样，佛山临广板块开始轮动上涨，资本的强大在于要消灭每一个价格洼地。

临广板块房价上涨还有一个动力就是佛山到了地铁利好密集兑现期。

北滘陈村得益于广州7号线、平洲得益于南海新交通。

在公路化交通时代，佛山临广区域并没有展示足够的区位优势，而轨道能从通勤时间上拉近广佛之间的距离，佛山临广+地铁板块的区域价值极大提升。

虽然都临广，相比北滘、陈村、三山和平洲，里水板块则表现平平，只有靠近广州12号线的时代天境表现比较瞩目，看来仅仅临广还不够，必须要有轨道加持。

值得一提的是全国炒房团也蜂拥北滘，大肆鼓吹产业优势+轨道利好，房价冲4不是梦！大哥们，广州番禺那边4万左右二手的房价比比皆是，你确定北滘短期可破4？

大肆炒房不是好事儿，投资客收割了房产红利，留下一地鸡毛！一边炒房客乐开了花，一边本地刚需逐渐买不起，另一边开发商赚得盆满钵满，真可谓几家欢喜几家愁。

值得一提的是临广板块二手表现并不突出。

不仅仅临广，整个佛山除了千灯湖二手市场表现都不太突出。

佛山二手市场存量较大，二手市场供求关系并未发生失衡，相比一手急速拉升，二手涨幅较慢，一二手价差在进一步拉开。

从某种意义上来说二手才能更好地反映供求，新房买不起的时候多看看二手也不失为一个明智的选择。

佛山临广涨价何时休？

广州临佛平均价是佛山临广的天花板，一波板块轮动，价格洼地将被填平。价格洼地被填平不意味着没投资价值，只要广州涨，佛山临广必涨。

我的判断是短期内临广涨势趋向走弱，长期来看随着广7西延线、广佛环、佛山2号线即将通车临广板块仍极具投资价值。

在公路交通时代临广主要是地理意义上的临广，在轨道特别是快速轨道时代（广佛环、28号线），轨道通勤效率大大提升，临广的的界定可以拓展到地铁沿线。

佛山普涨能否形成？

经常会有一个观点：2021年的佛山便是2020年的东莞。2020年东莞有近30点涨幅，2021年佛山房市也必爆发。对此观点我不敢苟同。

2021年佛山房市必定走不出东莞普涨行情，佛山千灯湖、临广和部分地铁沿线的楼市表现已经堪比东莞，但是大部分区域表现并不显眼。

近三年，佛山土地供应和新房成交量远超东莞，也就是说佛山大部分市场仍然处于供大于求或者供需平衡状态。

特别是2020年佛山土地供应建筑面积1458万㎡，成交金额1243亿，双双打破历史记录。相比东莞卖地收入仅621亿。如此海量土地供应房价想要普涨，很难！

虽然房价上涨有板块轮动效应，但在供大于求的大环境下，想要普涨也很难，未来的房价一定会区域分化加剧。

如果一旦区域普涨形成，佛山房价上涨一定会从数据上体现出来，届时佛山将面临政策层面的压力，也就免不了被点名批评，调控也会势在必行，虽然部分板块已经涨势汹涌，但是佛山目前调控压力并不大。

佛山房市未来分化会进一步加剧，强者恒强，弱者恒弱，给买房者的启迪就是买房一定要买核心区域核心板块，这既是经验，也是教训。

千灯湖板块短期涨幅过快，目前处于高位，盲目接盘已现风险，夏北旧改后新房供应对市场冲击如何值得关注。

临广价格洼地逐步填平，后市房市涨幅会趋向走弱，长期来看，临广板块和地铁沿线仍极具投资价值，部分二手较有投资机会。

某些远广板块的地铁盘投资机会初现，下一波板块轮动可能会向这个方向去走。如禅城的：张槎，澜石，绿岛湖、中山公园等板块。

个人觉得会涨，但大涨不可能，小涨还是会有的。

我人在东莞，房子买在了佛山，以前对佛山不是很了解，买了房子后才慢慢深入了解佛山。

我是去年在佛山买的房子，不是说我买了佛山的房子，我就希望或者觉得它会涨。

很多人说以后房价会跌，因为出生人口每年都在创新低，这个确实有道理，但不能只看人口出生率，很多一二线城市哪怕出生人口不断下跌，人口净流入是每年都在增加的，这样的城市能跌吗？

佛山虽然不是一线城市，但它是珠三角人口流入的几个主要城市之一，并且流入人口比东莞还多，只要佛山有源源不断的人口流入，它的房价就不会跌。

另外，佛山的各镇区房价很不均匀，低的几千都有高的七八万也有，而我买房子的位置在佛山限购区里最低价格位置，基本上可以说是限购区里发展不太行的位置，万幸的是买了不久，地铁开通了，小区离地铁口只有几百米，有个地铁以后发展总不能太差吧，我说的是自住，不是投资哈！